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2022觀點資本圓桌·現(xiàn)場快訊：11月3日下午，在2022觀點資本圓桌“REITS：展望不動產(chǎn)融資的藍(lán)海”討論環(huán)節(jié)中，晨曦控股戰(zhàn)略發(fā)展中心副總經(jīng)理徐琍英表示，公募REITs投資價值首先是錨定現(xiàn)金流，尤其是潛在現(xiàn)金流。

“首先在你面前的資產(chǎn)是會動態(tài)變化的，現(xiàn)金流雖然現(xiàn)在可能有租約，是滿租的，但是這個租約的可實現(xiàn)性、可持續(xù)性是不是按照租約的條款履行。給你支付這個現(xiàn)金流，事實上也是有不確定性的，這時候就要做分析。”

其次，一個所謂的潛在資產(chǎn)，因為這個REITs是具備生長的功能，也有換倉處置的功能，這時候關(guān)注平臺未來潛在的資產(chǎn)，到底是會往什么方向走，這個也影響了未來的現(xiàn)金流預(yù)期。

她還指出：“大家會非常容易做的是對于歷史現(xiàn)金流的認(rèn)定，和對現(xiàn)狀現(xiàn)金流的認(rèn)定，在這個基礎(chǔ)上我會推出一個未來現(xiàn)金流，大家會看市場平均的增長在那兒，出租率在哪兒，哪怕是公寓領(lǐng)域還是商業(yè)，都不那么簡單都要看物業(yè)的定位，是什么樣的支撐企業(yè)，會有不同的增長率，或者是換租的設(shè)定。大家會忽略未來現(xiàn)金流的非標(biāo)性，或者說你是怎么樣獨(dú)立判斷，而不只是基于現(xiàn)在的租約情況做判斷。”

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