2023年1-3月，除TOP31-50陣營外，其他陣營銷售額均實現增長。其中，TOP10房企銷售額均值為742.6億元，較上年增長10.8%；TOP11-30房企銷售額均值為247.2億元，較上年增長13.4%，增速最快；TOP31-50房企銷售均值為114.8億元，較上年下降5.2%，但降幅持續收窄；TOP51-100房企銷售額均值為58.5億元，同比增長5.4%。綜合來看，TOP30房企緊抓政策端利好和購房預期上升機遇，加速推盤，加大營銷力度，銷售額快速回升。TOP31-50房企銷售額略顯疲軟，與其布局緊密相關，從市場復蘇情況來看，城市表現各異，該陣營企業布局多較為單一，受影響較大。

圖：2023年1-3月各陣營銷售額增長情況

圖：2021年至2023年1-3月千億、百億、五十億房企數量

2023年1-3月，第四陣營企業數量增加。具體來看，千億以上陣營1家，較去年同期減少1家，銷售額均值1138.0億元。第二陣營（500-1000億）企業7家，較去年同期增加5家，銷售額均值762.5億元。第三陣營（300-500億）企業7家，較去年同期減少3家，銷售額均值425.9億元。第四陣營（100-300億）企業為35家，較去年同期增加3家，銷售額均值148.8億元。

表：2023年1-3月TOP100房企各陣營數量及銷售額均值情況

近日，國家發改委發布《關于進一步推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）常態化發行相關工作的通知》，進一步推進REITs常態化發行，標志著我國REITs發展由試點正式進入常態化發展階段。

此次《通知》共提出4方面12條措施，進一步推進REITs常態化發行工作。《通知》發布的影響主要包括：第一，標志著REITs發行從試點正式進入常態化發展階段。此前，我國REITs發行是屬于試點階段，這次通知的發布，有利于發行主體及中介機構如會計師事務所律師事務所等改善經營、做相關準備，有利于提高發行效率，將有助于推動REITs發行常態化。第二，優先支持消費型基礎設施發行REITs，有利于擴大內需，發揮消費的基礎性作用，有利于穩定宏觀經濟增長。第三，擴大了REITs標的資產類型，將豐富標的資產。此次標的進一步擴大到百貨商場、購物中心、社區商業等商業不動產領域。第四，鼓勵保障性租賃住房REITs發行，將助力保租房更快發展。同時，《通知》亦指出，不得為商品住宅開發變相融資，對項目的收益水平也提出明確要求。

3月，兩會政府工作報告明確今年經濟要“穩中求進”，將全年GDP增長目標定在5%左右，本月央行宣布降準0.25個百分點，進一步推動宏觀經濟恢復。同時，政府工作報告亦指出“房地產市場風險隱患較多”，要“有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，防止無序擴張，促進房地產業平穩發展”，“加強住房保障體系建設，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題”，整體針對房地產的基調與去年中央經濟工作會議一致，“促需求”“防風險”仍是重點。

值得關注的是，住建部倪虹部長在部長通道接受采訪中表示“對房地產企穩回升充滿信心”，但市場企穩回升有一定前提，牢牢堅持“房住不炒”、大力支持剛性和改善性住房需求、防止市場大起大落、促進行業高質量發展的企穩回升是監管部門所期望的市場狀態，監管部門對房地產“托而不舉”的態度保持不變，預計市場熱度回升的城市或地區，短期房地產政策優化可能性降低，而市場回暖持續性不足、調整壓力加大的城市，需求端政策或繼續優化。

市場方面，3月，重點城市房地產市場整體延續修復態勢，據初步統計，重點100城新房成交面積環比增長超兩成，同比增長四成左右。2023年1-3月，重點100城商品住宅月均銷售面積同比增長18.2%，但絕對規模仍處2015年以來同期低位。

供給端來看，3月，進入傳統供貨旺季，同時伴隨著熱點城市市場情緒的修復，企業推盤積極性也有所改善。根據中指數據，重點50城批準上市面積環比明顯提升，同比增長在三成左右，北京、杭州、成都等城市供給明顯放量。供應端的修復進一步帶動了購房需求入市。

3月房地產市場整體延續修復趨勢，但城市分化顯現，熱點一二線城市市場情緒較高：

長三角整體活躍度表現較好，3月上海、杭州在供應放量下新房市場成交規模走高，同時，二手房市場延續回暖態勢、杭州土拍市場升溫等因素對購房者置業情緒亦產生一定帶動作用。部分三四線城市如揚州、昆山等城市市場保持一定活躍度，而紹興、蕪湖市場修復不明顯。

珠三角多個城市市場活躍度較高，在低基數下，3月廣州、東莞、惠州成交面積同比增幅超50%。廣州在一年多深度調整后，自發修復態勢漸顯，疊加3月供應明顯放量、前期網簽數據延后等因素影響，新房成交規模回升幅度較大。東莞、惠州前期利好政策進一步顯效，3月成交面積同比增長均超50%。

京津冀、山東地區核心城市如北京、青島新房成交穩中有增，天津市場活躍度有所回落。3月，北京新房供應速度加快，帶動新房市場成交面積同比增長近三成，二手房成交約2萬套，達近年來二手房月度成交套數高位；青島市場保持較高活躍度，濟南購房者置業情緒較2月下滑，但新房成交規模仍在相對高位。天津在需求集中釋放后，3月新房成交面積環比下降，外地客戶逐步離場，本地改善客戶接續。

中西部地區整體延續回暖趨勢，不同城市呈現分化態勢。3月，武漢新房成交面積同比增長近四成，成都在供應大幅增長帶動下，新房成交面積保持增長態勢，同時二手房成交套數約2.5萬套，達2019年來月度峰值；長沙新房成交面積同比環比繼續增長，但3月下半月，市場活躍度略有下行；重慶、南昌市場表現相對平淡，新房成交面積環比小幅回落。

在經歷了一季度市場的階段性升溫后，二季度銷售有望回歸正常市場節奏。各地因城施策有望持續推進、熱點城市供給量增加等因素改善了部分城市購房者置業情緒。但當前市場也面臨較多不確定性，恢復的基礎尚不牢固，考慮到支撐2-3月需求恢復最重要的因素是疫后積壓需求的集中釋放，這一因素在二季度對市場的支撐作用將會邊際轉弱。同時，居民收入預期尚未根本扭轉、購房者對期房爛尾的擔憂和房價下跌預期等依然是制約新房銷售修復的關鍵因素。短期來看，若政策端持續發力、宏觀經濟穩步向好，購房者置業信心有望延續修復態勢，預計二季度全國房地產市場將保持平穩態勢，環比一季度有望小幅增長，但城市分化行情仍將延續。

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