文/樂居財經 李奕和

2022年無疑是房地產艱難的一年，同時，也是各行業主體積極“救市”的一年，從中央定調層面來看，房地產是支柱產業的地位依然不容置疑。這使得2022年針對房地產的松綁政策層出不窮。

(資料圖片僅供參考)

統計數據顯示，過去一年，295省市出臺595次房地產松綁政策，涉及放松限購、放松限貸、放松限價、放松限售、財稅刺激托市、放松公積金政策等。供給端，則表現在通過“金融16條”“三支箭”等改善房企的融資環境。

但政策的落地及其效果并非一朝一日就能顯現，行業仍處在觸底階段。2022年，百強房企全年累計業績規模同比降低41.6%，絕大部分房企的銷售額在過去一年錄得負增長。個別出險的規模房企，銷售額更出現懸崖式下跌。

這種雪崩式的行情，表現在財報上則是房企大面積的虧損。近段時間以來，上市房企陸續披露了2022年度業績及預告，大多數房企忙碌一年，最終陷入虧損的困局。不少房企還錄得上市以來的首虧。

當然，也有房企憑借自身經營能力實現較好的經營業績。如民營房企中較為穩健的龍湖、新城控股以及保利發展、招商蛇口、越秀地產、華發股份等國央企房企，在去年普遍虧損的背景下都錄得較好的利潤。

還有一批房企如華僑城等，正在積極融入持續向好的融資環境和市場，通過過去一段時間對內部架構調整、資源優化與整合，在行業復蘇之時，等待重新起跑的時機。

虧損潮下的減值撥備邏輯

如果前兩年還有人對地產高利潤抱有幻想，那么今年以來，房企陸續披露的虧損的年度業績和預告，正在告訴他們一個板上釘釘的事實：房地產已經進入低利潤的時代。

此前3月20日，樂居財經曾統計，39家港股房企已發布的業績報告及預告中，有25家房企或錄得虧損，占比超六成，虧損總額超過千億。這些房企中，預計凈利潤下滑的房企逾30家。A股的上市房企，同樣遍地虧損。

甚至，一些巨頭和國央企房企也無法避免虧損。多年規模第一的碧桂園，2022年歸屬股東凈利潤虧損60.52億元。一眾國央企房企中，華僑城A歸屬股東凈利潤虧損109.05億元，五礦地產歸母凈虧損13.62億港元，北辰實業歸屬股東凈虧損15.75億元，大悅城預虧27.8-29.8億元，首開股份預虧10-15億元，。

關于虧損的原因，房企們說了很多。很重要的一點，是市場的持續低迷導致房企去化困難，營收減少。此外，房企目前主要消化的大多是2021年以前所拿的較高價地塊，這進一步導致毛利下降，侵蝕開發商的利潤。

另一個更主要的原因，則是地產商面對風險而增加減值計提撥備。這在那些存在較大虧損的企業中，表現得尤為明顯。

藍光發展預計其2022年歸母凈虧損219.37億，當中計提了160億元的減值損失，超過了七成，主要為存貨跌價準備。碧桂園期間金融資產和合同資產減值損失30.59億元，導致其歸屬股東凈利潤虧損超60億。

另如華僑城，去年歸屬股東凈利潤虧損超109億，但計提的存貨跌價準備合計金額達115.11億元，其2022年合計的資產減值損失更達127.05億元。也就是說，華僑城在經營上還是盈利的，只不過被大額的資產減值損失給覆蓋了。

數據也顯示，2022年前三季度，華僑城實現凈利潤1.26億元，但在第四季度，其對存貨項目進行了全面盤查和評估，基于謹慎性原則對相關存貨計提了資產減值，導致第四季度業績由盈轉虧。

一般而言，資產減值準備更多是出于企業對市場和自身經營預期的判斷，當企業判斷其資產可收回金額低于賬面價值，就會計提資產減值準備。但其只作為非現金性質的“浮虧”影響體現在財報中，暫不會對企業現金流帶來直接影響。

因而從會計報表來看，當未來市場出現好轉，企業就可以轉回部分計提資產減值損失，增加報告期的利潤。這也意味著，當樓市持續回暖，那些因計提了大額資產減值準備而導致虧損的房企，利潤水平將得到很大程度的修復。

積極調整，等待反彈

隨著地產行業自2021年開始進入下行周期，從速度型發展轉向高質量發展成為了房企普遍的共識，開發及運營兩端的競爭態勢愈發激烈。

在這個激烈競爭的存量時代，低毛利、低利潤成為房企經營的常態。這意味著地產企業要想繼續留在行業的舞臺，那就必須整合自身資源，優化組織架構及資源配置能力，各平臺專業化發展，從而全面提升企業運營能力。

過去的一年，地產開發商為應對市場風險而做出的調整不勝枚舉。據不完全統計，2022年，僅涉及組織架構調整的房企就超過20家，聚焦收縮、精簡職能、扁平化管理、降本增效，成為這些調整的普遍主題。

進入2023年，綠城中國、德信集團、招商蛇口、萬科、保利發展等在開年以來，已率先對區域架構“動刀”。此外，更多的房企也對旗下各業務板塊進行梳理，走向專業化發展。這方面，華僑城是動作較為明顯的一家。

2022年，華僑城全面啟動了專業化整合工作，其一，基于“開發與運營”分離原則，剝離各事業部的存量非地產開發類產品的運營職能，推動聚焦地產開發銷售業務；其二，整合形成旅游、商業、酒店項目的專業化運作二級平臺，聚焦存量運營業務的分類管理。

在開發業務，華僑城完成了授放權體系建設及流程制度體系調整，推動“總部-事業部-城市公司-項目部”管理體系高效運行。其各公司、事業部71個項目公司整合為22家城市公司集中管理。管理口徑三級企業數量減少了69%，管理層級由4級減少為3級，人均在建面積和管理效率大幅提高，妥善化解資源分散與重復配置矛盾。

運營方面，成立旅游發展集團、商業管理公司，并重新梳理歡樂谷集團、酒店集團定位，平臺之間各司其職。據此，華僑城試圖通過“開發與運營分離”，為各業務條線專業化運作、市場化發展奠定基礎，推動文化旅游及房地產業務全面向“市”而生。

這些資源的適配與調整推動了華僑城的降本增效。2022年，華僑城的銷售費用、管理費用均有明顯的下降。銷售費用下降6.1%至31.98億元，管理費用下降1.82%至29.47億元。

2015年以來，華僑城以綜合性項目為主，形成了地產及文旅、酒店、商業等豐富業態，在業內已形成“地產+文旅”雙主業驅動的差異化發展模式。雖然近兩年疫情對旅游業的影響及地產進入下行周期，對其經營造成不少打擊。

但積極調整、應對下的華僑城，正在等來文旅與地產復蘇的機會。顯而易見的一點，隨著疫情的全面開放，國內旅游業迎來強勢復蘇。據文旅部，春節假期，全國國內旅游出游人次、旅游收入分別同比增長23.1%、30%。

而在華僑城旗下歡樂谷，春節期間，九地歡樂谷共計接待游客近60萬人次，恢復至2019年同期的136%，營業收入恢復至2019年同期的148%。

地產方面，去年以來多輪政策的刺激作用下，筑底回暖信號明顯。克而瑞統計數據，2023年2月，TOP100房企操盤金額單月環比、同比分別增長29.1%、14.9%。而前兩個月，百強房企操盤金額8189.5億元，同比降幅較上月收窄至-11.6%。

文旅、地產的持續復蘇，無疑將帶動一批像華僑城一樣，以這兩個板塊為主營業務的企業業績的逐步回歸。

關鍵詞：