房地產行業在經歷多重挑戰后，隨著支持政策逐步落地，市場預期向好，行業逐步回歸健康發展。作為示范房企，新城控股（601155.SH）保持雙輪驅動戰略聚焦，在確保財務安全的前提下持續發展。

3月31日，新城控股發布2022年年度報告。報告顯示，2022年新城控股實現合同銷售金額約1160.49億元，合同銷售面積約1191.52萬平方米。公司實現營業收入1154.57億元，實現歸屬于上市公司股東的凈利潤13.94億元，扣非歸母凈利潤7.27億元。公司整體毛利率保持穩定，為20.03%。截至報告期末，公司總資產達4579.07億元。此外，截至報告期末，公司共有295個子項目在建，總建筑面積達5367.22萬平方米（含合聯營項目）；公司已售未結轉面積達到2913.60萬平方米（含合聯營項目），提前鎖定未來業績。

新城控股恪守財務紀律、堅持底線思維，保持穩定安全的財務基本面。報告期內，公司繼續壓降有息負債，經營性現金流連續五年為正，并促進債務結構的持續優化。聚焦“有回款的銷售、有歸集的銷售”，新城控股2022年實現回款金額1329億元，回款率115%，回款率、歸集率位于行業前列。

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在保持財務安全的同時，新城控股積極響應政府“保交樓、穩民生”要求，落實企業主體責任，將“保交付”工作列為公司運營管理的重中之重，將資源盡全力向保交付項目傾斜，2022年全年已組織交付13.1萬套物業。

據悉，在開發板塊，2023年新城控股將圍繞“保交付、守價值、筑能力、創未來”的經營方針，全力以赴完成保交付目標；在商管領域，2023年新城商業正式啟動深度運營戰略模式升級，回歸商業本質。

商業運營總收入首超百億，商管毛利占比提升至28.95%

2022年，新城控股“住宅+商業”雙輪驅動戰略優勢進一步奠定，商業對公司收益的貢獻、商管業務占比持續提升，并貢獻了穩定的現金流。

根據年報，2022年，新城控股實現商業運營總收入首次超百億，達到100.06億元，同比增長15.82%。此外，截至報告期末，吾悅廣場開業面積達1319.74萬平方米，出租率達95.13%；實現不含稅物業出租及管理收入92.24億元，占公司營業收入的7.99%；物業出租及管理業務毛利66.96億元，占公司總毛利由去年同期的16.83%提升至28.95%；物業出租及管理毛利率達72.60%，這一數據維持高位不僅有助于新城控股抵御行業整體毛利率下行風險，也印證了公司不斷提升的商業運營實力。

自2021年以來，新城控股商業持續性經營收入持續大幅超過當期利息支出。2022年年報顯示，該比例為1.64倍。

與此同時，新城控股堅持“輕重并舉”的雙輪驅動2.0戰略，不斷擴大商業在管規模。截至3月25日，新城控股已開業及管理輸出的吾悅廣場累計達145座，已開業數量位居境內外上市公司首位；公司開業、在建及擬建吾悅廣場總數量已達到198座，進駐全國141個城市。

在商業領域，已擁有先發規模優勢和綜合運營實力的新城控股依然在持續進階。據悉，基于對當下商業地產行業格局及用戶需求分析，2023年新城商業啟動深度運營戰略模式轉型。深度運營核心是以用戶思維為根本，通過數據賦能，組織更加豐富和匹配用戶需求的商業內容，提高吾悅廣場服務能力和經營坪效，實現吾悅廣場更大價值。與傳統運營思路相比，深度運營致力于從空間運營到用戶運營、從招商思維到經營思維、從客流營造到用戶服務的轉變，構建以用戶為核心，滿足業主、商家、用戶和商管等多方價值訴求的新型價值關系。

隨著深度運營這種具有更高效率的購物中心運營模式落地，新城商業的運營競爭力或將進一步提升。有分析指出，在2023年消費復蘇的預期下，商業地產領域將迎來發展機會，公司商業運營收入增長可期。

據透露，2023年，新城控股計劃實現商業運營總收入110億元，計劃新開業吾悅廣場及委托管理在營項目20座。

在手現金充裕，債務結構持續優化

長期以來，新城控股恪守底線，以扎實的財務基本盤抵御風險。

截至2022年底，新城控股在手現金余額314.63億元，在手現金充裕；公司經營性現金流凈額為145.35億元，經營性現金流連續五年為正。2022年，公司整體平均融資成本為6.52%，同比下降0.05個百分點。

新城控股繼續壓降有息負債，債務結構進一步優化。截至2022年底，公司期末融資余額為712.70億元，同比壓降185.97億元，有息負債水平保持低位。此外，公司合聯營權益有息負債大幅降至60.62億元，較2022年半年度繼續壓降30.82億元。

基于安全可控的財務結構，新城控股在償債方面堅守底線思維，根據資金及債務到期情況，做好相應排布，確保每一筆債務的提前或到期償付，向資本市場展現了公司良好信用和長遠發展的信心。2022年新城控股已償還境內外公開市場債券127.91億元。

值得一提的是，作為示范房企，獲得監管機構和資本市場認可的新城控股在融資端不斷突破。

5月，新城控股通過中債民企支持工具推出的首單房企信用風險緩釋憑證，成功發行10億元中期票據；6月2日，新城控股境外子公司新城環球發行金額為1億美元的優先綠色票據，也是彼時房企首筆無增信措施的美元債；9月和12月在中債增全額擔保支持下，分別發行10億元和20億元中期票據，票面利率分別為3.28%和4.30%，處于近年來發債最低利率水平；12月，公司150億元中票發行正式獲批，同時獲得多家銀行意向授信額度支持，融資渠道保持暢通。

邁入2023年，在多項利好政策支持下，房企再融資環境回暖。3月13日，新城控股發布2023年度向特定對象發行A股股票預案，擬向特定對象發行股票，募集資金不超過80億元，其中24億元用于補充流動資金，其他將投向公司在建項目，保障項目交房周期和質量。

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