全國的酒店行業(yè)可謂異常火爆,然而競爭對比以往更加激烈。對于擁有大量客房的經濟型酒店而言,與周邊的“小而美”酒店競爭,酒店的均價、出租率也相應受到影響。因此酒店投資人在客房數(shù)量經營時會慎之又慎。那么,擁有大量客房的經濟型酒店如何在這些挑戰(zhàn)中脫穎而出呢?

城市便捷酒店武漢江漢路佳麗廣場店陳移林將與你分享他15年的酒店從業(yè)經歷,以及投資大體量經濟型酒店的經驗。

酒店投資人陳總的經營理念心得:

(資料圖)

1、整租賃有利于租金價格的談判優(yōu)勢,適合做大體量的酒店,以及配套周邊設施

2、酒店的精準營銷,抓住流量,體量再大也能可以做到酒店滿房

3、團隊日常應該多溝通,遇到問題就多溝通,徹底解決,而不是一味抱怨,才是好的團隊氛圍

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副業(yè)投資選擇酒店,經營十五載

銳帕:陳總,我們了解到您已經從事了15年之久的酒店經營,酒店行業(yè)吸引您投資的點是有哪些?

投資人陳移林:我一直是做服裝生意的,2008年就開始投資酒店,酒店投資是我的副業(yè),從投資第一家酒店已經過去15年。

總結做酒店是一個慢工出細活的工作,對于我們投資人來說,它是一項長遠的重資產的投資,收入是穩(wěn)定,且漫長的,主要選擇做酒店就是因為它帶來的持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

但是計劃趕不上變化,投資上遇到疫情三年,如果沒有疫情的話,我現(xiàn)在應該有不少酒店已經在持續(xù)回本盈利當中。從事這么多年的酒店行業(yè),現(xiàn)在市場已經基本復蘇,對于往后的前景還是非常看好。

我投資兩家城市便捷,一家宜尚、還有一家錦江。東呈的城市便捷武漢江漢路佳麗廣場店當時開業(yè)的時候,是華中體量最大的一家城市便捷門店,房量有186間房,屬于大體量的經濟型酒店。

這么多經濟型品牌,選擇城市便捷的主要吸引點就是前期的投入成本低,另外就是品牌的調性和裝修風格很迎合現(xiàn)在年輕人的喜好。

關鍵是,現(xiàn)在酒店市場的消費者他們的喜好也在不斷的變化,連鎖品牌方也會不斷的更新自己品牌裝修風格,城市便捷迭代的4.0的產品看上去很大氣,吸引一波我們投資者的眼光。

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基于商圈流量,投資大體量酒店

銳帕:陳總,門店186間客房,您選擇投資如此龐大客房體量的酒店,總投資額大概多少,預計是多長時間的回本周期?

投資人陳移林:我自認為我還是比較有投資眼光的,我投資的酒店都是處于商圈繁華的地帶,位置都比較優(yōu)質。

我們當時就是看好了武漢江漢路這個物業(yè),它處在武漢的黃金地帶,而且是一棟綜合樓體物業(yè),我們規(guī)劃是上面樓層做酒店,下邊做綜合體,總共是簽約了10年的租賃合同,一年的房租大概是1300萬。

當時看著這個地段的流量肯定是非常好,拿來做酒店肯定是生意爆滿,所以在規(guī)劃房量的時候,我們心中一個標準就是做租賃酒店的話,一定要做大體量的。

我們在跟物業(yè)談判的時候,選擇了整租方式,這樣有利于我們快速拿下黃金地段的物業(yè)經營權,以及降低我們大體量酒店的租金,分散投資的風險。我們物業(yè)除了酒店的經營,還可以劃分出其他配套設施,提供其他商戶租賃,分攤我們的大額租金的成本,也可以利用其他配套為酒店引流,輸送客源,甚至可以跨界合作。

錦江那邊我們也是投資了華中第一個大店,房量也差不多是180間房。城市便捷的優(yōu)勢主要是投入少、回本快的特點,另外這個物業(yè)流量好,體量大,市場好起來,那回本速度更快。

在江漢路就是這一家店,我們籌建了兩年多,包括談項目、招標、裝修、拿方案、施工用時差不多兩年以上。

我們這家城市便捷是2.0版本的,單房造價大概是7-8萬,整個店前前后后差不多是投入3000多萬。

因為這家店剛好是在2018年底、2019年初開業(yè),卡在武漢軍運會和疫情起點的時間。確實對于我們后期的運營的壓力還是存在的,預估是兩到三年收回成本是沒問題的。

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合理調配內部資源,酒店工程盡善盡美

銳帕:大體量酒店投資在工程設計難度,以及裝修進度當中會不會遇到什么問題,關于酒店籌建有什么經驗可以做分享?

投資人陳移林:我們酒店一般有很多個股東,裝修會首選好股東內的裝修團隊,合理調配內部資源,因為裝修是需要趕進度的,而且需要墊資。

如果找外部市場的裝修團隊,雖然我們也會打保證金,但是當出現(xiàn)資金不充足時,那么很有可能裝修進度會暫停,耽誤進度,但工程如果是我們自己人或平臺大公司,這個完全是不需要擔心的。

另外萬一裝修過程出現(xiàn)問題,我們可以做到及時溝通處理;關于裝修售后的問題,例如后期有房間漏水也可以找股東的裝修公司進行處理。

酒店獲取資質方面,一定要找專業(yè)有實力的公司,在合同中一定要注明有售后服務,像這個消防證件,找消防專門團隊全包,基本不會出現(xiàn)這問題的,但是要放押金給消防公司,安裝完畢后續(xù)如果有出現(xiàn)問題,還可以進行售后處理。

我們前期也是吃過虧的,之前找的是其他公司來做,但是基本裝完之后就沒有特別的售后,有時候都會跟他們進行扯皮,專業(yè)的活找大品牌一般都會省很多事。

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精準營銷,體量再大也可滿房

銳帕:疫情期間,我們酒店在去年的6到8月(2022年)OCC也能保持在95%以上,現(xiàn)在市場正常也是迅速恢復90%以上,酒店在這一方面增收,有沒有什么技巧呢?

投資人陳移林:我們店長張佩善于抓住流量的時機,留意到市場的流量入口來源,準確的把握住酒店的收益節(jié)點,哪個時候要漲價哪個時候降價,都能讓我們酒店實現(xiàn)滿房,對于房間的價和量把控的很到位。

比如展會,旅游節(jié)假日的市場流量涌進來,店長事先就把價格預埋完成,出租率和收益自然就不需要我們投資人擔憂。淡季時節(jié),會做好各類活動促銷,涵蓋集團會員,OTA等多個渠道,把酒店曝光量做到最大化。

我在酒店行業(yè)也是邊做邊學,我們股東平時也是跟店長多溝通,從營銷上邊入手,將直接把業(yè)績在這么短時間內提起來也是店長的功勞。

整個門店就是因為店長管理的好,員工們的精氣神都表現(xiàn)的很不錯,有那么一種氛圍在,那么身為老板的我,團隊獎懲分明,當員工有了干勁,我們生意也會越來越好。

我們覺得我們這個團隊,也包括我們股東的氛圍都是蠻好的,總結就是平時多溝通這個問題,遇到問題解決問題,而不是一味的抱怨,這樣我們才會有一個好的隊伍。

江漢路這邊流量是非常大的,酒店門口基本是人流不斷的那種,每天進客量非常大,在住店高峰期,前臺經常會忙不過來,我們的銷售也會全力配合照顧前臺。

特別是節(jié)假日的時候,壓力是非常大的,就怕出錯,但是在張佩店長的帶領下,都調試的很到位。老板只是說指揮這種大方向,一個好店最終是離不開一個優(yōu)秀的店長用心付出。

經濟復蘇,未來投資加碼

銳帕:鑒于您對酒店投資成功的模式,未來酒店投資是選擇觀望,還是會繼續(xù)尋找物業(yè)做投資?

投資人陳移林:未來酒店的投資,我可能會選擇投華東和華南的沿海地區(qū),因為目前酒店行業(yè)復蘇最為快速的是商務出行,沿海地區(qū)則是中國酒店經濟復蘇第一縱隊,我是十分看好的。

投資酒店,會優(yōu)先選擇連鎖品牌。城市便捷酒店更新后的4.0版本,它的裝修風格也是讓我耳目一新。這種時尚化格調,也是很受年輕人的喜愛,對于我們投資人來說,是個不錯的選擇。

酒店物業(yè)選址,還是會選大體量的物業(yè)。我們依靠連鎖酒店的產品不斷迭代,集團的龐大會員以及精準的營銷策略,即使酒店體量再大,也不會妨礙酒店的競爭,讓投資人擔憂酒店出租率和營收。

結語

正如陳移林先生所說,投資酒店的大體量,都是基于酒店物業(yè)商圈的流量,利用整租方式來降低租金,更有利于酒店的長期發(fā)展。同時,合理調配投資人內部資源作為工程建造的基礎,讓酒店投資項目更快的落地,開業(yè),讓投資回報加速。

采訪:劉瑤 盧浩權

撰稿:盧浩權 劉瑤

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