經過前期估值修復式上漲后，在強預期和弱現實的拉扯下，地產鏈近2個月出現了明顯的滯脹震蕩行情，漲不上去，也沒跌下來多少。

(資料圖)

市場在等待什么呢？

一邊用窄幅震蕩消化“強預期”，一邊等待“弱現實”復蘇回暖。一旦地產開工和銷售數據出現持續性好轉，地產鏈有望迎來新一輪上漲行情。

近期，地產銷售已出現了回暖跡象。

統計局數據顯示，2023年1月，全國70個城市新建商品住宅價格指數環比漲幅為0.0%，自2022年2月以來首次止跌。具體來看，一線城市商品住宅銷售價格環比轉漲、二三線城市環比降勢趨緩。據貝殼數據，2月前兩周重點50城二手房日均成交量較1月同期增長約90%，顯示二手房消費需求出現明顯改善。另有統計顯示，2023年初至2月16日，12城二手房日成交累計同比增長2.8%，已現拐點，39城新房商品房日成交累計同比下降18.2%，降幅收窄。

不同口徑、不同來源的數據均佐證了地產銷售已有回暖跡象。

對于這波回暖，市場中仍有分歧。部分人認為，這是地產短周期走向復蘇的信號，好戲還在后面；也有些人認為，年初小陽春不過是疫情三年積壓需求的集中釋放，可持續性存疑，不必太過樂觀。

但無論哪種解讀，地產銷售的確在回暖，這是好消息而非壞消息。

當前，市場傾向于用中長期人口數量下行論證短期房價難以企穩，用長期邏輯論證短期問題常常會得出錯誤的結論。

現階段，鑒于地產長周期下行壓力，開啟新一輪房價上漲周期的難度較大，但讓房價企穩、刺激剛性和改善性住房需求釋放卻在政策的發力邊界內。對房住不炒的堅持與促進房價企穩的政策出臺并不沖突，所以，沒有必要看到“房住不炒”就悲觀，也沒必要因為房價沒能快速上漲而缺乏信心。

站在當下看全年，地產行業最壞的時候明顯已經過去，未來無論是弱復蘇還是強復蘇，對市場信心而言都是拐點已現。對一個被市場拋棄了三年的大板塊而言，投資者應高度重視趨勢性拐點對應的投資機會。

1、地產鏈存在預期差。經過幾個月的震蕩和地產銷售的回暖，地產鏈的投資特征已從“強預期、弱現實”過渡至“弱預期、弱現實”，并蘊含著強現實的期權。一旦“弱現實”繼續向“強現實”演繹，“弱預期、強現實”的預期差對應的就是新一輪上漲行情。

當前，地產鏈的市凈率分位仍處于較低位置，在行業相對比較中排名靠后，包含了相對悲觀的市場預期。短期看，相關板塊的震蕩調整也已持續近2個月的時間，無論是調整的時間還是空間，均已基本到位。后續無論基本面還是政策面的邊際好轉，均會成為推動新一輪上漲的催化劑。

基本面的銷售回暖已經開始，市場仍在觀望和等待回暖信號的持續性。只要地產銷售回暖持續到3月份，新一輪資金驅動的搶跑行情就有望展開。既便本輪地產銷售回暖沒能持續，投資者還可以期待政策端發力。

臨近兩會召開，穩增長仍是政策主線。從已經閉幕的地方兩會來看，多數省份將穩增長放在全年各項工作之首，并將投資和消費視作穩增長的主要抓手。地產鏈同時帶動投資和消費，穩地產仍將是穩增長的重要前提。因此，若本輪地產銷售回暖不具有可持續性，新一輪穩地產政策將大概率出臺，同樣可以在預期層面驅動新一輪行情的展開。

2、大盤風格來看，今年大概率是價值大年。受外需回落和地產長周期下行影響，2023年經濟大概率屬于弱復蘇。一般來說，弱復蘇環境利好成長板塊表現，一方面，弱復蘇下，金融地產建筑及上游資源等板塊基本面只是溫和向上，沒有強刺激，缺乏強表現；另一方面，弱復蘇下，貨幣環境偏寬松，利于成長板塊表現。

但2023年的情況有所不同，一方面，價值板塊普遍具有困境反轉邏輯，即便是基本面溫和復蘇，疊加困境反轉下的估值修復，戴維斯雙擊下的股價漲幅亦不容小覷；另一方面，成長板塊經歷了兩年的結構性牛市，估值普遍處于相對高位，且部分行業持續的高景氣帶來了產能大幅擴產、惡化了競爭格局，可能會壓制估值提升。

另外，受海外頑固高通脹和中美利差倒掛等影響，2023年國內的貨幣寬松包含著較強的“邊際收緊”預期，即一旦國內經濟復蘇企穩，貨幣政策就有較大的概率轉向防通脹，這種“邊際收緊”預期也會壓制成長板塊的估值提升。

所以，雖然通常情況下弱復蘇環境更有利于成長板塊表現，但2023年有可能不一樣，價值占優的概率更高。地產鏈也是典型的價值風格，價值風格占優環境更有利于地產鏈的表現。

最后小結一下，無論從調整時間還是空間上看，地產鏈繼續向下的空間有限，同時，基本面和政策面的催化劑正越來越近，新一輪行情一觸即發，在風險收益上具有明顯的不對稱性，投資者應重視當下地產鏈的布局機會。

【注：市場有風險，投資需謹慎。在任何情況下，本訂閱號所載信息或所表述意見僅為觀點交流，并不構成對任何人的投資建議。除專門備注外，本文研究數據由同花順iFinD提供支持】

本文由“星圖金融研究院”原創，作者為星圖金融研究院副院長薛洪言。

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