本文來源：時代財經 作者：劉新歌

房地產市場下行讓房企前幾年入手的項目承壓不小，反映到財務表現上，即是數額不小的計提減值以及由此造成的虧損。

1月30日下午，華遠地產發布《2022年年度業績預虧公告》。因計提減值準備，公司預計凈利潤將虧損35億元到39億元。與2021年度6.69億元的虧損相比，額度擴大超5倍，也創下華遠地產上市以來最差業績。

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這樣的業績或許出乎投資者預料。華遠地產2022年10月末發布的《第三季度經營情況簡報》還顯示，截至去年前三季度，其歸屬于上市公司股東的凈利潤為虧損4.21億元。

虧損擴大引起了監管層的注意。1月30日晚，上交所就業績預告事項對華遠地產提出監管要求。諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄認為，業績虧損嚴重引起上交所關注，將會對企業今后的生產經營和形象產生一定的負面影響。

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多次計提存貨跌價準備

關于業績預減的原因，華遠地產歸因為新冠肺炎疫情影響延續、房地產市場底層需求受到沖擊，公司調整策略加大去化力度，導致毛利率同比下降，且部分項目存貨可變現凈值低于成本，故計提減值準備。

這不是華遠地產第一次因為計提資產減值而出現虧損。2021年度，華遠地產合計計提存貨跌價準備金額15.55億元，使公司凈利潤虧損12.06億元。受此影響，華遠地產2021年由盈轉虧，歸母凈利潤為-6.69億元，同比下降261.88%。

具體來看，2021年涉及存貨減值的項目分布在北京、長沙、涿州、天津、銀川、佛山、西安等城市，計提減值超億元的項目有北京石景山項目、長沙海藍城一期和二期、佛山海藍城等4個項目。

2020年度，華遠地產也曾對長沙、西安、天津、佛山的9個項目合計計提了6.62億元存貨跌價準備，對歸屬于上市公司股東凈利潤的影響為-5.02億元。其中計提跌價準備額超過億元的項目為佛山海藍城、天津海藍城、長沙海藍城一期，計提金額分別為2.4億元、1.85億元、1.2億元。

IPG中國首席經濟學家柏文喜對時代財經稱，計提減值是樓市下行期房企按照當前市場情況對存貨計提的跌價損失準備，如果以后樓市回暖、房價回升，存貨計提減值不但可以沖銷，漲幅更大的話還會有可能實現重估增值。

截至發稿，近60家發布了業績預告的房企中，數家與華遠地產一樣因計提存貨跌價準備而出現虧損。2022年度，格力地產預計歸屬股東的凈利潤為-23.86億元至-28.63億元，同比減少844.24%到993.09%。其中，計提資產減值準備15.80-18.96億元；藍光發展在2021年計提了約65.76億的減值損失后，2022年進一步計提了約160億元的減值損失，其中主要仍為存貨跌價準備。此外，招商蛇口、華僑城等央企在2022年也進行了大額的計提減值。

“對于這樣的房企，如果現金流還算寬松的話，可以暫時降低去化速度，等待樓市復蘇、房子漲價后再賣。但如果企業現金流壓力很大，就需要加快出貨和去化以減少虧損。”柏文喜續指。

華遠地產浮沉

華遠地產或許并未有太多“以時間換空間”的余地。

據其2022年半年度報告數據，期內現金及現金等價物余額為61.98億元，而流動負債高達318.90億元。其中，一年內到期的非流動負債達43.93億元。此外，其期內資產總計538.83億元，負債總額為432.16億元，資產負債比為80.2%。

項目去化情況也不佳。以2020年計提過跌價準備的佛山海藍城、天津海藍城、長沙海藍城一期為例，2022年上半年內，已售面積占可供出售面積的比例分別僅為10.65%、13.55%、15.04%。

同期內，甚至有項目出售掛零。如已竣工的天津保利東郡，期內可出售面積為30884平方米，未獲售出。另有已竣工的北京石景山項目出售也掛零，其可供出售面積為5.20萬平方米。

石景山項目規劃建設為含商業、辦公的城市綜合體，其中商業部分計劃打造為繼西單大悅城、朝陽大悅城后的北京第三座大悅城，預計建成后將成為京西城市綜合體商業地標建筑。

石景山項目也是讓華遠地產品嘗到高價拿地苦果的項目之一。2015年11月末，經過96輪舉牌競拍，華遠地產以總價35.4億元奪得北京石景山區蘋果園綜合性商業、金融、服務業用地，溢價率高達121%，樓面價達2.87萬元/平方米。不過，華遠地產拿下上述地塊后并未及時開工，直到2017年中找到合作伙伴大悅城，項目才于2018年開工，并于2022年6月30日實現竣工驗收。

華遠地產拿下石景山地塊時，北京土地市場火熱，高價地頻現。但近年來，在調控政策影響下，石景山區乃至北京的土地市場和樓市都漸趨平靜。以石景山區為例，其于2019年10月掛牌的2宗商業用地，掛牌起始樓面價降至約1.6萬元/平方米。2022年4月，華遠地產為石景山項目計提6.24億遠存貨跌價準備。

不止石景山項目，華遠地產此前拿地的城市樓市表現也并不理想。從城市選擇看，除北京、廣州、佛山、重慶外，它還進駐了銀川、涿州、任丘等城市。早在2008年，華遠地產便進入了長沙，但長沙樓市曾數年內頗為淡定，不僅房價未明顯上漲，成交量也不溫不火。

近幾年，華遠地產又放緩了擴儲的步伐，年報披露的土地投資額也逐年下降。數據顯示，2019公司年計劃土地儲備支出約100億元，2020年、2021年土地支出降為約80億元，2022年公司進一步降為40億元。一降再降的擴儲目標也未完成，時代財經查詢公告發現，華遠地產2022年并未新購土地。

高價拿地、收縮拿地，或將掣肘華遠地產未來幾年內的發展。實際上，作為上世紀八十年代初即進入房地產業的老牌房企，無論是百億左右的銷售規模，還是在業內的排名，華遠地產都頗有沒落之感。在中指研究院發布的《2022年中國房地產企業銷售業績排行榜》上，華遠地產以100億元合約銷售額位居榜單第130名。

關鍵詞： 華遠地產