Z鏈夸克團隊研究員｜張舒涵 編輯｜LZ

深深房在資本市場公眾視線的“冷宮”中已經雪藏了很多年，這家曾喻之深圳特區第一地產公司2016年因“恒大地產”借殼而重回視野，然而4年后與恒大地產終止重組再度沉寂。

(資料圖片)

全稱“深圳經濟特區房地產（集團）股份有限公司”的控股股東是持股56.77%的深圳投資控股有限公司，及同屬深圳投資控股有限公司的深圳國有股權經營管理有限公司持股6.35%。它的總市值只有134億元，等于當年地產規模遠次于己的同城地產標桿“萬科”2235億元的5.99%。

2022年之冬，市場再度使深房集團推向資本市場風口的是它作為一個“殼”，在猜測、比較、傳聞中大起大落。

這家歷史43年的公司是如何被逐出市場而衰落的呢？

起源與復盤：駱錦星與深房集團的十七年，000029舍近求遠

1980年1月，深圳市房管局副局長駱錦星為了完成在一年之內按省科級以上干部住房標準建好2萬平米300套干部宿舍任務，成立了中國第一家房地產公司：深圳經濟特區房地產公司，即深深房。

因資金短缺，與港商劉天就合作，開啟“港商出資合作建房”模式，在深圳羅湖建成第一個商品房小區“東湖麗苑”。隨后又與香港中發大同地產公司合作建設第一座商業大廈深圳國際商業大廈，在中國率先試行工程招標承包制。

東湖麗苑于1981年完工。1982年獨資興建深圳第一個高級別墅小區“怡景花園”，率先實行預售樓花和銀行按揭貸款業務。

1985年，深房公司在香港成立新峰發展有限公司，開啟海外房地產經營之路，兩年后成立長城國際投資（溫哥華）有限公司，進軍加拿大。

1987年12月，深圳市首次“公開競投”土地使用權。駱錦星代表深圳特區房地產公司525萬元拍下深圳水庫旁的一塊地皮，成為中國房地產發展歷史上有著標志性意義的“中國土權第一拍”。次年，在此修建當時深圳最大商品房住宅小區“東曉花園”。項目以“樓花”公開發售，僅1個小時售罄，深房公司凈收入400萬元。

1988年深房公司成立美國長城地產公司和澳洲伯克頓有限公司。這一年，萬科始入地產行業，公開競標獲取“威登別墅地塊”，發展項目“深圳市寶安縣新安鎮固戍村皇崗嶺萬科工業區”。同時萬科股份化公開發行股票，代碼000002。

同年，金田實業前身“深圳市紡織工業供銷公司”股份制改造，次年發行股票，代碼000003。金田上市的這一年，金地集團前身“深圳市上步區工業村建設服務公司”注冊成立，它在五年后才開始進入房地產行業。

1989年，深房公司修建的羅湖“高嘉大廈”和鹽田沙頭角“詩寧海灘公寓”竣工，同時羅湖“文錦大廈”動工，當年深房公司收入2.26億元，凈利潤6300萬元。

1990年，收購加拿大溫哥華“西松購物中心”，建設的寶安區“深圳機場候機大樓”封頂，成為深圳地標建筑。這一年，萬科第一個住宅房地產項目“天景花園”竣工。

1991年，深圳羅湖東樂花園、鹽田海濤花園竣工。同年，萬科與香港仲盛聯合投標上海古北新區，建造“西郊花園別墅”，進入上海市場。次年，上海萬科城市花園項目啟動，萬科進行業務調整，將大眾住宅項目開發確定為核心業務。

1993年6月，改組為深圳經濟特區房地產（集團）股份有限公司。同年9月15日，深房集團于深圳證券交易所上市，證券代碼000029，在中國500家房地產企業中排名第一。

1994年，“深深房B”掛牌，當年收入15.63億元首次超10億元，凈利潤4.5億元，在此后15年內，深深房再未有超越這個業績的成績。同年，金地集團第一個住宅小區"金地花園"推向市場。

深房集團于1994年、1995年、1996年連續三年實施現金分紅，三年共分紅4.41億元。此后20年，深房集團再未進行分紅。

1997年，深房集團創始人及總經理駱錦星、董事長黃秉泉辭職。

衰落與動蕩：1998年后六至七年陷入業績倒退困境，金地、萬科露頭

在深深房管理層頻繁變動，公司深陷腐敗、歷史遺留問題、土儲資源短缺、決策失誤等問題同時，中國房地產行業進入黃金發展階段，行業競爭格局發生劇烈變化。

1997年，鄧惠強接替黃秉泉，擔任深房集團董事長。隨后一年，深深房迎來歷史上最大虧損，收入僅7.33億元，凈利潤虧損10.57億元。此后的六到七年時間內，深深房深陷持續業績倒退困境。

與此同時，金地集團開始承接外部小區物業管理業務，通過一年時間努力，金地實現對外接管高檔物業管理小區達40多萬平方米。

1999年鄧惠強離任，葉環保接替擔任深房集團董事長。次年，萬科物業簽約國家建設部大院辦公樓、住宅樓的物業管理服務，華潤集團成為萬科第一大股東。

金地物業入駐北京、重慶、大連等十多個城市，接管物業總面積超600萬平方米；次年，金地集團在上交所上市，當年簽下北京郎家園地區72000平方米土地，進入全國化發展階段。

2001年這一年，因最近三年連續虧損，金田實業股票被暫停上市實施PT。

在2001年由《財經時報·新地產》周刊推出的首屆"中國房地產上市公司10強"排名中，萬科位居第一，金地集團位居第三。

2002年，商品貿易業務首次超越房地產業成為深房集團第一大收入來源，收入2.99億元，占比超40%，而房地產業在建項目依然集中于深圳地區。同期，萬科競得佛山市南海區黃岐泌沖崗地塊，進入深圳之外的珠江三角洲市場。

同年6月，金田實業恢復上市申請未獲批，進而退市轉入三板。

2003年深房集團再次換帥，董事長葉環保辭職，邵志和接任。深房集團當年建造項目有：翠竹山莊、濱海大廈、泥崗改造三期項目、中環花園三期，均位于深圳市。

2004年，深房集團業績創上市以來新低，收入僅5.71億元，凈利潤-1.43億元，當年僅推出一個新樓盤翠沁閣及部分舊樓房，房地產業重新成為深深房的第一大收入來源。同時，深房集團控股股東由深圳市建設投資控股公司變更為深圳市投資控股有限公司，實控人變更為深圳市國有資產監督管理委員會。

2009年，深房集團董事長邵志和因受賄離任，周建國接任，隨后10年，深深房重回發展正軌。同年，深房集團以12億元競得光明新區首宗商品住宅用地，建設項目深房·傳麒山，當年收入7.5億元，凈利潤僅兩千萬。而在第二年，萬科銷售額突破1000億元，成為中國首家年銷售額超過千億的房地產公司。

2013年，深房集團收入21.16億元，首次突破20億，凈利潤2.28億元。同時期，萬科與香港新世界聯手，建設萬科在香港的第一個開發項目——香港荃灣西六區項目；與新加坡吉寶置業合作開發林曦閣住宅項目，進入新加坡市場；萬科與鐵獅門合作，奠基在美國的第一個項目——舊金山富升街201號地塊。

2014年，金地集團成功與美國開發商林肯地產合作，在舊金山核心商圈拿地開發商業項目，成為繼萬科之后又一家進入美國的中國房企。

2015年，深房集團實施現金分紅，每10股派1.3元，共分紅1.32億元，這是深房集團繼1996年后時隔20年再次分紅。

出路與迷茫：陷入“恒大地產”漩渦及未來不確定性

2016年，深深房與恒大合作，籌劃重大資產重組，深深房停牌，當年收入23.52億元，凈利潤3.11億元，為深房集團歷史最高業績，自2009年起業績實現連續8年正增長。而此時，金地集團銷售額破千億。

2019年，金地集團歸母凈利潤超百億，實現簽約銷售金額2106億元，三年復合增長率達35.9%，成功翻番，超額完成三年沖擊2000億規模的目標。

2020年，深房集團與恒大正式終止資產重組交易事項，深深房復牌交易。到2021年，深房集團收入僅13.21億元，凈利潤2.18億元，業績重回十年前的水平。

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來源：藍籌企業評論

關鍵詞： 四十三年