斑馬消費 楊柘

在已暴雷民營房企中，新力控股集團不是最先倒下的。它上市不到兩年就暴雷，卻是垮得最快的。

【資料圖】

熟悉新力控股的南昌老俵們應該清楚，它曾以行業黑馬之勢崛起，在房地產順周期里迅速躍進千億陣營，后來被債務閃了腰。

去年中秋節前，董事長張園林意外退群，公司股價暴跌、停牌至今。如果不是日前一家債權方向法院呈請清盤，新力已近隱入塵煙。

眼下，公司當務之急是拿出化債的積極措施，穩住債權方情緒，以時間換空間，才能九死一生。

關鍵是，張園林手里還有什么牌可打？

停牌一年

8月29日晚間，新力控股集團（02103.HK）公告披露，一支私募債券（為其他境外融資安排中之一項）已在8月23日向香港高等法院提交針對公司的清盤呈請。

看來債權方與公司積怨已深，已走到不得不通過司法程序，尋求徹底解決債務糾紛的地步。

據9月2日公告，聯交所在30日向公司發出函件指出，公司要想恢復股票買賣，必須解決兩件事：一是針對公司的清盤呈請獲撤銷或駁回；二是任何被委任的清盤人獲解除。

今年的中秋節，張園林注定又會不太愉快。

去年中秋節前一天，張園林的意外“退群”，徹底引爆了公司債務糾紛。當時，他正在和投資人溝通債務解決方案。

退群事發，公司股價狂跌近9成，一日蒸發市值120億港元，股票因此暫停買賣。去年的中秋節，硬生生的被過成了“中秋劫”，后勁兒太大，以至于到今天還沒喘過氣來。

如今，公司還保持停牌時的股價0.50港元，市值17.85億港元，市場關注度不高，90天內無投行對其給出評級。

公司銷售狀況也徹底拉胯。今年前7個月，公司及其附屬企業連同其合營、聯營公司的合同銷售金額約21.10億元，合同銷售面積20.67萬平方米，均價10209元/平方米，較上年同期分別下降96.94%、95.43%和32.97%。

銷售慘淡只是一方面，公司人員流失嚴重，甚至到了無人可用的地步。因為財務人員離職等，2021年報、2022年半年報一再延期披露。

普通員工流失只是人事振蕩的冰山一角，繼2019年11月上市以來，佘潤廷、陳凱、王炎和鐘堅等一眾明星職業經理人先后離開。其中，后兩位還是首席財務官。

在南昌新力總部那座可以西望贛江、與地標“南昌之星”摩天輪隔江對望的超高層大廈里，現在的董事長張園林倍感孤獨。

債務之謎

融資收緊和銷售下行，往往在剎那間會讓蒙眼狂奔的房企跌下大跟頭。在近兩年來房地產行業里，新力控股集團的遭遇不是特例，回溯看來卻意味深長。

據2021年中報，在當期末的公司賬面上，現金及現金等價物為193.49億元，覆蓋一年內短期債務約132.4億元綽綽有余。看似償債壓力并不大，但這些賬面上的資金，并不等同于銀行里的存款。甚至，公司連融資利息都無法按期支付。

2021年9月18日，公司未能支付兩筆境內融資利息，合計約3874.21萬元；9月20日，境外某債權人要求公司償還其與包括該債權人在內的各方之間的融資協議下未償還本金及利息合計約7541.67萬美元。就這樣，一筆一筆的逾期支付，慢慢揭開公司現金流危機的蓋子。

債務紛至沓來，外界所不知的是，這家江西最大民營地產商的整體債務規模到底有多大。

公司最早主動披露逾期債務，是在去年12月20日，公告披露境內債務逾期63.94億元，并確認當年10月一筆2.5億美元債已違約。

除此之外，公司還有2022年1月24日到期的2.5億美元8.5厘優先無抵押票據、2021年10月18日到期的2.5億美元優先票據、于2022年6月18日到期的2.1億美元10.5厘優先無抵押票據。

這些境外債，大多是公司登陸港股之后陸續發行，基本用于借新還舊和補充一般營運資金。

通過梳理公告，未見公司及時償付債務的官方消息，只有探討債務解決方案的話術。核數師安永會計事務所無力審核2021年度財務報表，不得不在去年12月辭任。

為了緩解流動性危機，公司先后賣掉新力物業、江西陽炎、安徽新創等股權資產回血，實控人張園林已拿出持有公司的1.49億股用于清償債權人款項，這還遠遠不夠。

疲于應付債務，公司去年的經營幾乎陷入停滯，錄得合約銷售金額814.9億元，同比下降28.35%。

黑馬無力

新力控股集團從百億躍進千億規模，只用了10年時，成為名副其實的地產黑馬。樓塌的這么快，卻在外界意料之外。

有人總結，是這匹黑馬跑得太快，有人說是張園林對規模太過于執著，也有人指出是企業從根子上忽視了經營效率。

所以，無論是深受張園林信任的佘潤廷、還是陳凱等職業經理人在任時，都沒能徹底扭轉這種局面。在公司上市之后，更是覬覦行業前30強。

不少上市的房企，都有著擴張的野心，但忽視了最根本的財務健康，導致風雨一來，即快速坍塌。協信遠創、藍光發展、領地控股、祥生控股等，莫不如是。

對于新力控股來說，關鍵癥結在于，張園林及公司在發展規模、盈利水平和融資結構方面，缺乏某種平衡能力，進一步限制了企業的生存空間。

在發展模式上，公司不愧是碧桂園的好學生，但依賴大量借款支撐規模擴張，遇上樓市調整周期，無疑踏入萬劫不復的黑洞。

2020年，公司銷售規模首次突破千億，為1137.4億元，躋身千億俱樂部。不過，權益銷售金額504.2億元，權益占比44.44%，遠低于75%的行業均值。

也就是在2020年，公司營業收入規模達到頂峰，實現280.69億元，同比增長4.02%，歸母凈利潤19.60億元，較上年微增0.13%。2021年上半年，公司陷入增收難增利的狀況。

公司融資成本長期居高不下。2020年，借貸加權平均融資成本9.1%。去年上半年，公司4次通過信托渠道融資，擬募資規模合計15億元，融資成本在9%-11%區間，試圖高息舉債穿越雷區。

張園林的“后援團”也陷入了困境。胞兄張國印債務纏身，已在去年4月退出江西五建集團，還被限制高消費；去年12月，胞弟張國金退出控制的廣西路港建設，還成為被執行人。

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