觀點(diǎn)網(wǎng)訊：3月27日，標(biāo)普確認(rèn)仁恒置地集團(tuán)有限公司的長期發(fā)行人信用評級為“BB-”。同時(shí)，確認(rèn)其擔(dān)保的高級無抵押票據(jù)的“B+”長期發(fā)行評級。

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評級展望穩(wěn)定反映了標(biāo)普認(rèn)為仁恒置地將在未來12-24個(gè)月有效控制其杠桿率，并通過審慎的拿地和投資保持充足的流動(dòng)性。

標(biāo)普預(yù)計(jì)仁恒置地會(huì)保持財(cái)務(wù)紀(jì)律，以保持流動(dòng)性和控制債務(wù)。2023年該公司調(diào)整后的債務(wù)可能下降7%-10%，2024年下降5%-10%。這反映了有控制的拿地和用內(nèi)部資源償還部分債務(wù)。

仁恒置地持有的土地儲(chǔ)備可以維持大約3年的開發(fā)和房地產(chǎn)銷售。因此，該公司沒有迫切需要補(bǔ)充其土地儲(chǔ)備。

標(biāo)普預(yù)計(jì)仁恒置地在2023年將控制其土地投資，然后在2024-2025年逐步恢復(fù)拿地。在房地產(chǎn)市場持續(xù)復(fù)蘇、民營開發(fā)商進(jìn)入資本市場的渠道改善之前，該公司不太可能實(shí)質(zhì)性地增加土地支出。

2022年，仁恒置地的權(quán)益土地投資從2021年的76.4億元人民幣驟降至19.4億元人民幣，降幅達(dá)75%。為了保持流動(dòng)性，該公司很少進(jìn)行收購。該公司選擇與其他合作伙伴合作，只收購項(xiàng)目的少數(shù)股權(quán)(1%-25.5%)。

盡管流動(dòng)性緩沖可能會(huì)收縮，但仁恒置地2023年的流動(dòng)性應(yīng)該是充足的。仁恒置地可能會(huì)保持充足的流動(dòng)性。盡管由于短期債務(wù)激增，該公司的現(xiàn)金對短期債務(wù)的覆蓋率有所下降。來自該公司完整的銀行關(guān)系、成本削減、可管理的合資企業(yè)對手方風(fēng)險(xiǎn)以及有限的再融資風(fēng)險(xiǎn)將對其形成支撐。

仁恒置地一直在通過減少土地投資和削減運(yùn)營支出來管理流動(dòng)性。盡管該公司在房地產(chǎn)開發(fā)方面廣泛依賴合資企業(yè)的合作伙伴關(guān)系，但其擁有良好的財(cái)務(wù)管理記錄和可管理的合資企業(yè)交易對手風(fēng)險(xiǎn)，從而降低了項(xiàng)目層面的現(xiàn)金獲取風(fēng)險(xiǎn)。仁恒置地的合資伙伴大多是國有企業(yè)。

標(biāo)普認(rèn)為仁恒置地的再融資風(fēng)險(xiǎn)可控。截至2022年12月31日，在該公司166億元人民幣的短期債務(wù)總額中，近一半是中國和新加坡的建筑貸款。除此之外，約17%是中國和新加坡的酒店和投資物業(yè)的抵押貸款。仁恒置地可以用項(xiàng)目預(yù)售的現(xiàn)金流償還建設(shè)貸款。該公司還可以在開始建設(shè)新項(xiàng)目時(shí)對債務(wù)進(jìn)行展期。

不過，仁恒置地的流動(dòng)性緩沖可能會(huì)收縮。該公司有可能利用內(nèi)部資源償還23億元人民幣的美元高級票據(jù)。這是因?yàn)橹袊_發(fā)商的離岸債券市場仍不通暢。由于合同銷售額下降，仁恒置地的運(yùn)營現(xiàn)金也可能在未來12-24個(gè)月下降。

仁恒置地的合同預(yù)售可能在2023-2024年下降，運(yùn)營規(guī)模可能在2024-2025年之后萎縮。這是由于仁恒置地的低拿地率。

標(biāo)普預(yù)計(jì)仁恒置地2023年合同預(yù)售將下降26%-32%，至460億- 500億元人民幣，2024年將持平。相比之下，2022年的銷售額為681億元人民幣，同比增長14%。銷售額下跌主要反映了可售資源的減少和潛在的售罄率較低，這是由于二線和三線城市的可售資源比例較高。

仁恒置地的經(jīng)營規(guī)模可能進(jìn)一步縮小。前提是，該公司在2024年之后繼續(xù)減少收購，逐漸從開發(fā)商轉(zhuǎn)型為建筑代理公司。

也就是說，仁恒置地可以在很大程度上確保未來兩到三年的收入。這是考慮到公司截至2022年底有大量未確認(rèn)的合同預(yù)售以及公司擁有的優(yōu)質(zhì)可銷售資源。

標(biāo)普預(yù)計(jì)2023年，該公司的收入將從2022年的287億元人民幣激增至480億至520億元人民幣。主要驅(qū)動(dòng)因素將是并表合同預(yù)售的增加，包括最暢銷的仁恒·海上源(Yanlord Arcadia)項(xiàng)目。該項(xiàng)目2021-2022年的合同預(yù)售總額為200億元人民幣。

因此，標(biāo)普預(yù)計(jì)杠桿率將在2023年暫時(shí)提高至3.4-3.6倍，然后在2024-2025年再次攀升至5.0-5.3倍。這一增長將反映經(jīng)營規(guī)模縮小導(dǎo)致的EBITDA減少以及拿地的逐步恢復(fù)。

仁恒置地的穩(wěn)定展望反映了標(biāo)普的預(yù)期，即該公司將通過審慎的拿地和投資控制債務(wù)并保持充足的流動(dòng)性。

盡管從長遠(yuǎn)來看，如果仁恒置地不恢復(fù)持續(xù)拿地，該公司的經(jīng)營規(guī)模可能會(huì)收縮，但該公司仍有可能在未來兩到三年內(nèi)保持其信用指標(biāo)。這是因?yàn)樵摴居谐渥愕目射N售資源和大量的未確認(rèn)合同預(yù)售。

如果仁恒置地的并表或穿透的債務(wù)/EBITDA比率持續(xù)降至5倍以上，并表EBITDA利息覆蓋率持續(xù)降至2.0倍以下，標(biāo)普可能會(huì)下調(diào)仁恒置地的評級。如果出現(xiàn)以下情況，可能會(huì)發(fā)生這種情況：(1)由于項(xiàng)目完工延遲，收入確認(rèn)低于標(biāo)普的預(yù)期;(2)由于市場需求疲軟，銷售執(zhí)行力和盈利能力明顯低于標(biāo)普的預(yù)期;(3)因激進(jìn)的舉債融資，公司未能控制債務(wù)和融資成本。

如果仁恒置地的并表債務(wù)/EBITDA的比率持續(xù)保持在4倍以下，標(biāo)普可能上調(diào)其評級。如果該公司提高房地產(chǎn)銷售以實(shí)現(xiàn)更強(qiáng)勁的收入增長，顯著提高盈利能力，并在債務(wù)增長和土地補(bǔ)充之間取得良好平衡，就有可能出現(xiàn)這種情況。

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