觀點網 在營收、凈利潤均有大幅度增長背景下，低權益合作擴張的招商局置地迎來了修復自身盈利質量的課題。

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3月15日晚間，招商局置地有限公司公布2022年度的全年業(yè)績，報告期內，完成營業(yè)額298.71億元，同比增加約15.2%；毛利同比下探約16.4%，為40.04億元，毛利率約為13.4%，相比上年下調5個百分點。

據觀點新媒體觀察，2022年度，招商局置地凈利潤總額有接近10%增長，但歸母凈利潤仍保持下探態(tài)勢，僅占凈利潤總額的19.08%，超八成分給了少數股東，盈利質量有待修復。

少數股東利潤大增

在此前發(fā)布簡要業(yè)績盈警后，招商局置地在年報里正式披露詳細經營數據。

年報指出，招商局置地錄得凈利潤17.3億元，同比增長約9.3%；期內，歸母凈利潤3.3億元，占凈利潤的19.08%，為近年來的低位。而少數股東錄得凈利14億元，同比增長36.98%，占利潤率的80.92%。

投資者向觀點新媒體透露，3月16日早間，招商局置地召開投資者電話會議，對年報數據及公司動態(tài)進行了說明，其中就包含少數股東占據利潤大頭的情況。

對于凈利上漲而歸母凈利下滑的情況，招商局置地管理層表示，一方面為近年來少數股東損益占比持續(xù)上漲；另一方面則是2022年度結轉項目中，比較高的毛利項目公司綜合持股較低，虧損項目綜合持股相對高。

2022年該公司結轉毛利為正的項目合計結算毛利38.92億元，歸母部分11.34億元，綜合權益比是39.42%。結轉毛利為負的項目綜合權益比是57.32%，明顯可以看到少數股東占的部分是相對比較高的。

回顧招商局置地近幾年的發(fā)展，這并不是偶然現象，自2016年開始，少數股東應占凈利的比例連年攀高。

數據來源：企業(yè)公告、觀點指數整理

2017年為該公司凈利高峰，當期錄得29.38億元，較上期增長163.49%，彼時少數股東應占凈利已有較大幅度增長，2017年為44.28%，2016年同期僅為27.17%。

時至2020年度，該項比例達到80.92%，為歷史的高位。這意味著，該公司凈利潤8成分配少數股東，進一步縮小了招商局置地自身的利潤空間。而這背后的原因離不開近幾年企業(yè)發(fā)展采取的低權益合作策略。

低權益挑戰(zhàn)

房企信用危機后，開始強調對項目的自持率，在此之前，部分房企往往采取合作開發(fā)的模式去做大規(guī)模，有效化解土地溢價成本，分擔市場風險。

招商局置地也為其中一員，且已在財報中權益比的變化中得以體現。

數據來源：企業(yè)公告、觀點指數整理

在2016年開始，招商局置地就主動下調了自持權益在權益總額中的比重，截至2021年末，已由42.47%下調至28.77%，減少了13.7個點。在此期間，在營收翻了3倍，凈利潤增長了41.97%。

另外，近年來地產行業(yè)整體盈利下探，毛利率普降的同時，眾房企利潤實現也面臨困局，此時合作模式弊端開始顯露。一方面合作方存在現金流風險，另一方面，低毛利及低權益也影響了利潤質量。

對于招商置地而言，去年還似乎缺少點“運氣”，高毛利項目持股較低，面臨利潤被分攤，虧損項目自己又占了大頭，持股較高。

目前，招商局置地已經感受到了低權益合作的陣痛，據參加了投資者會的人士轉述，招商局置地管理層表明，將在投資端不斷聚焦，2022年獲取項目權益比重已在提升，股東應占溢利的部分在未來相信隨著項目的結轉不斷提升

截至2022年12月末，招商局置地權益總額327.3億元，該司應占權益98.63億元，較上年增加1.28個百分點；權益比為30.13%，同樣較上年同期增長1.37%。期內，該司的毛利率也來到了歷史低位，至13.40%，同比繼續(xù)下滑5個百分點。

告別黃金年代的地產行業(yè)，毛利率下滑已成共識，且未來仍有下探空間。而招商局置地前幾年高溢價擴儲的動作，也為如今毛利下調種下由頭。

2021年，招商局置地曾在土地市場高位時溢價擴儲，最為典型的是以14.44億元、156%的溢價率，競得西安秦漢新城一宗地塊。同年，該司還在重慶分別以溢價129.98%和40.5%斬獲299.07畝土地。

投資者向觀點新媒體透露，根據招商局置地管理層預計，毛利率在2023年還會進一步承受一定壓力，未來仍需時間消化這部分溢價土地。

2022年，招商局置地開始大幅收窄了對外投資強度，新增土地投資金額同比下滑84.41%，為43.24億元。期內該司在國內僅新增儲備2宗地塊，分別位于重慶及南京，累計土地面積14.11平方米，計容總建面42.4萬平方米。

觀點新媒體了解到，由于招商局置業(yè)與招商蛇口存在著不競爭協(xié)議，自身擴張被限制于西安、重慶、南京及句容、廣州、佛山及香港地區(qū)等，抗風險能力相對有限。

未來如何修復自身盈利質量，將成為招商局置地要集中攻破的課題。

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