賣掉“未來”，出險房企活過來了？

來源：樂居財經研究院時間：2023-02-21 10:04:06

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文/樂居財經研究院鄧鑫妮曾樹佳奧園似乎有意在搶進度。去年雙十一剛過，它就在官微上發表了一篇題為《奮戰50天》的文章。文中說到，在2023年到來前的50天內，準備大干一場。從那之后，截至到目前，奧園在官微上，密集更新了12條有關“保交付”“復工”“抓生產”等內容的新聞，傳遞著不同尋常的信號。郭梓文或許想一手盤活更多的項目，一手要現金流。而為了達成這兩個目的，他除了抓生產之外，還虧本賣起了物業平臺奧園健康，在試圖借外力撬動舊改的同時，獲得了2.56億港元現金。奧園健康的易主，是物業出售潮持續的縮影。自兩年前，藍光、億達等，拉開賣物業股的序幕之后，就有地產商不斷將培育許久的物業平臺賣出去，換來現金，支援處在流動性困局中的地產。地產老板們，原本是不愿輕易放棄手中的物業資產的，無奈大環境收緊，手頭拮據，只能砸鍋賣鐵還債，以解燃眉之急。然而，擁有輕資產屬性的物業股，其資產體量難以和地產比擬，即便拿物業平臺換錢，也是杯水車薪，擋不住地產債務壓來的洪水。房企面臨的巨額短債，往往是拿物業換來的錢的數倍，甚至是幾十倍之多。縱眼望去，近幾年賣物業的地產商，如藍光、億達、禹洲、祥生、中南等，大多都還沒有脫離險境。物業賣股潮“奧園健康賣股，是遲早的事情。”不少投資者看著新聞，臉上卻毫無半點驚訝。他們覺得，中國奧園的流動性問題砸下來，碎片掉在了物業公司頭上，這是意料之中的事。物企股權出售的齒輪早已轉動，又有幾家能夠獨善其身？據樂居財經不完全統計，已經有20家物企股權被賣出或轉讓，有的部分出讓，有的則是將控制權一股腦交了出來。上市物企中，曾經的藍光嘉寶和眼下的金科服務、奧園健康，都在資本市場易主。其中，藍光嘉寶已經更名退市，金科服務引入博裕集團作為第一大股東，保留了金科的品牌和上市地位，奧園健康如愿等來了國資接盤，中國奧園股份縮減至24.68%，失去控股股東地位。除了上述已經在交易所上市的物企，更多物業公司在走上市流程的時候就被放到了貨架上。陽光智博服務、富良環球、禹洲物業、中南服務等7家物企在遞表途中就被出售變了現，祥生物業、中梁百悅智佳、中南服務都已經通過聆訊，卻還是被推到買家身邊。被風吹起的估值，在房地產市場的一次次違約聲中降落，物企出售的頻次也跟著放緩。不過這并未持續多久，去年12月，房地產市場融資口徑放寬，物管股順勢上揚，隨后便迎來了出售小高潮。奧園健康、德信服務集團、旭輝永升服務接二連三被打上“即將出售”的標簽，不僅如此，雅生活、碧桂園服務和旭輝永升服務已經被賣了部分股權。雅居樂出售雅生活3.42%股本籌資4.9億港元，碧桂園服務和旭輝永升服務的控股股東與配售代理簽訂二級大宗交易配售協議，分別出售5.15%和7.03%股份，籌資4.37億港元和50.55億港元。小范圍的售股大多在二級市場交易，涉及到控股權的轉讓則往往需要尋得一個得力的買家。早些時候，碧桂園服務是收并購的大戶。嘉寶服務、富良環球和中梁百悅智佳等重量級的收購都出自碧桂園服務之手，當初以不超過100億的價格收購富良環球創下的收購金額記錄，至今沒有打破。碧桂園服務跑馬圈里一路狂奔，然而當資本市場的寒意降臨，它也遲疑了，總裁李長江曾直言，大規模收并購階段已經過去。大物企能夠放慢腳步不買，但總有地產公司急著要錢而賣物業，這個時候，國央企和行業外的投資基金登場了。2022年，華潤萬象生活拿下中南服務、禹洲物業和祥生物業，穩坐“并購王”的寶座，市場還有消息稱，旭輝永升服務也曾接觸過華潤萬象生活。金科服務和奧園健康的接盤方分別是博裕集團和南粵基金，都是有著股權投資經驗的基金公司，同時南粵基金還有著國資背景。大幕拉開，物企出售的這場戲短時間內怕是不會結束。救急如救火拿下珠海翠微村舊改項目時，中國奧園大擺了130桌，千人赴宴，觥籌交錯好不熱鬧。如今被債務扼住喉嚨的中國奧園，已難以復制這樣的盛況。債務違約的大山逼停了中國奧園的腳步，它不得不將刀鋒對準手中的項目。日前，奧園以5.84億元出售了翠微村舊改項目60%股權，接手的是山東健康置業，最終實際控制人為山東國資委。連心頭好的舊改項目都賣掉了，奧園能不急嗎？中國奧園要保住值錢的舊改項目，就想找合作伙伴一起開發，于是拋出了奧園健康這塊敲門磚。2月16日，中國奧園將奧園健康29.9%股權以2.56億港元的低價賣給南粵基金。其中還帶著附加條件，即南粵基金需同步推進與中國奧園集團的舊改戰略合作。中國奧園手中還有不少舊改項目，物企出售中給了買方一些甜頭，主要還是想傍上國資來做舊改。截至2021年中期，中國奧園還擁有70多個不同階段的城市更新項目。等不及的，不只有中國奧園。去年3月，歐宗榮將正榮服務24.4%的股份轉讓給華博貿易，用來清償一筆貸款。這筆交易來得突然，公告中連價格都未提及，按照正榮服務當時的股價，24.4%股份市值約2.7億港元。賣股事件之前，信任危機已經蔓延到正榮身上。2022年2月11日，正榮地產單日跌幅66.39%，正榮服務一度跌超85%。而在之后的電話會議中，正榮地產表示無法如期償還到期的債務，希望在投資人的支持下，對2022年內到期的美元債本金進行一年展期，緩解債務壓力，避免大面積的違約。地產老板的江湖救急，拆物業補地產的情況并不少見。去年末，楊惠妍從碧桂園服務套現50.55億港元，轉頭就給碧桂園提供了一筆無抵押免息借款，金額恰好是50.55億港元，碧桂園服務股份換來的錢最終流向了碧桂園。2021年9月，富力地產表示，執行董事李思廉和大股東張力將為公司提供80億港元的無息借款。而就在富力地產公布李思廉和張力的馳援計劃的當天，富良環球被出售給了碧桂園服務。富良環球的實際控制人正是李思廉和張力，二人分別間接持股46.48%。一援一賣，李思廉二人賣物業救地產的意思再明顯不過。股東急著賣物業，一方面，物業處在價格高位時，出售更為劃算；另一方面，救急如救火，地產方實在等不及了。難抵巨債無論是拉開物業拋售序幕的藍光，還是剛將奧園健康賣出的中國奧園，都直言不諱地表示，交易有利于為地產“增加現金流”“提供財務資源”。他們無疑都將旗下的物業股，作為緩解燃眉之急的籌碼。但縱眼望去，近幾年賣物業的地產商，大多都還沒有脫離險境。物業雖然一直被當作地產的第二增長曲線，但其資產體量難以和地產比擬，即便賣了物業，也擋不住債務壓來的洪水。藍光發展苦苦尋找白衣騎士，但雷聲大雨點小，雖偶有進展傳聞，但靴子始終沒有真正落地。遷延時日，它身上的債務持續發酵，直接導致公司的股權，頻頻被拍賣，被動減持的情況時有發生。近日，在回復交易所問詢中，藍光表達了對事態的擔憂，后續存在司法拍賣的風險較大，若目前的控股股東藍光集團，持股比例繼續降低，上市平臺易主也只是時間問題。截止2月9日，藍光集團持有藍光發展股份，僅剩3.73億股，占公司總股本的12.29%。而兩年前，億達中國緊隨藍光其后，出售了億達服務。但直到去年11月，億達仍在發布債務違約公告，它無法按期償還一筆美元票據產生的573.45萬美元利息。顯然，億達的流動性依舊面臨挑戰。去年下半年，出售金科服務34.63%股權，換來46.75億港元現金流的金科地產，在今年1月末，已到期未支付的債務，依然達到119.10億元，占最近一期經審計凈資產的30.6%。賣了物業公司富良環球、接收到股東資金輸血的富力地產，則通過境內外債務展期，促成“亞洲房企最大債務重組案例”，才稍微延緩了債務壓力，有了喘息之機。看起來，曾經因輕資產屬性被資本無比看好，呈現高估值的物業股，并沒有為出險房企脫困，提供多少助力。歸根結底，賣物業的錢，與高筑的債臺相比，猶如杯水車薪。比如，奧園此次出讓奧園健康29.9%股權，換來的僅有2.56億港元的資金，這與其負債規模相比，或許連綿薄之力都算不上。在奧園還未正式宣布債務違約時，截至2021年6月末，它便有1113.11億元的有息債務，其中短期負債為517.22億元，占比高達46%。樂居財經查閱獲悉，富力關聯方出售富良環球全部股權，對價為100億元，但富力去年中期的短債，卻達到749.3億；億達出售億達服務100%股權，拿到了12.73億的資金，但其短債卻達127.1億。禹洲出售禹洲物業100%股權給華潤萬象生活，作價也僅10.58億，而去年中期，禹洲迫在眉睫的短債，達到了127.1億。藍光發展雖沒有將藍光嘉寶盡數轉出，但它交出了控制權，得到54.32億元的資金，但面對443.6億的短債規模，它或許也心知肚明，這筆交易并不解渴。兩項數據的比較，落差之大，讓人驚呼。行業寒冬里，房企們在手現金拮據，只能砸鍋賣鐵，有時候自然會饑不擇食，但將培育許久的物業股付之于人，卻收效甚微，想必會發出隱隱的感嘆。

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