文/樂居財經(jīng) 楊宏彬

“我們想把萬寧日月灣建造成世界上能夠知名的旅游品牌，而不是單純的地產(chǎn)項目。”

(相關(guān)資料圖)

2015年9月，一個地產(chǎn)開發(fā)團隊來到了海南，為了參與日月灣的建設(shè)。他們當時的工作壓力很大，團隊自嘲天天都開“夜總會”。

這個團隊，來自于國內(nèi)知名的地產(chǎn)商融創(chuàng)，而為何對日月灣重視程度這么高，是因為這是融創(chuàng)在海南的首個地產(chǎn)項目。

融創(chuàng)悄然進入海南的消息在地產(chǎn)圈轟動一時，同時引發(fā)市場強烈的關(guān)注的，除了融創(chuàng)與日月灣外，還有一家企業(yè)，煙臺海基置業(yè)有限公司（下稱“煙臺海基”），其是融創(chuàng)日月灣項目的合作伙伴，也是南山集團旗下地產(chǎn)平臺。

煙臺海基在地產(chǎn)圈或許名氣不大，但南山集團在國內(nèi)確實有非常高的知名度。集團由宋作文一手創(chuàng)辦，旗下業(yè)務(wù)涵蓋了鋁業(yè)、石化、地產(chǎn)、金融、教育、科技、旅游、健康養(yǎng)生等多個產(chǎn)業(yè)，在海外多國設(shè)有分公司。

早在多年前，南山集團營業(yè)收入就已經(jīng)突破了1000億元，宋作文也因此穩(wěn)坐煙臺首富豪交椅多年，還一度登頂，成為山東首富。

目前，南山集團董事長為宋作文的大兒子宋建波，雙方在2015年完成交班。那也是南山集團與融創(chuàng)合作最為緊密的時間。

南山集團與融創(chuàng)聯(lián)手無疑是為日月灣加上了耀眼的光環(huán)。不過在這個項目之后，雙方在近年似乎鮮少有合作，最新傳來的，是雙方疑似“分手”的消息。

2月20日，樂居財經(jīng)獲悉，北京融創(chuàng)南山房地產(chǎn)有限公司（下稱“北京融創(chuàng)南山”）股東股權(quán)出現(xiàn)變更，北京融創(chuàng)建投退出，退出前持股49%，另一股東南山集團接盤，股權(quán)升至100%。

北京融創(chuàng)建投，是融創(chuàng)旗下公司，而其退出的標的北京融創(chuàng)南山，僅有一家對外公司，正是煙臺海基，持股0.9911%。股權(quán)變更完成后，融創(chuàng)將不再持有北京融創(chuàng)南山與煙臺海基。股權(quán)全數(shù)握在南山集團手中。

在前些年快速擴張中，融創(chuàng)多傾向于通過入股平臺以達成收并購、合作的目的，如對彰泰、環(huán)球世紀以及時代環(huán)球的收購，無不是從平臺入手。

工商登記信息顯示，融創(chuàng)是在2018年12月開始出資持有北京融創(chuàng)南山49%股權(quán)，從而進入持有了煙臺海基股權(quán)。4年后的今天，融創(chuàng)退出了這個由煙臺首富控制的地產(chǎn)平臺。

昔日老友

在南山集團的商業(yè)帝國中，煙臺海基是負責地產(chǎn)開發(fā)的重要平臺。曾經(jīng)開發(fā)過南山世紀花園、南山城市花園東區(qū)、南山佛光山景溫泉花園、莊園高爾夫花園、南山金域藍灣等多個地產(chǎn)項目。2009年曾銷售房屋10000多套，回款額達到20多億元。

融創(chuàng)與南山集團關(guān)于日月灣的合作，要追溯至2015年。當年11月左右，融創(chuàng)向煙臺海基，收購了海南萬寧弘基置業(yè)有限公司（以下簡稱“萬寧弘基”）以及南山（海南萬寧）置業(yè)有限公司（以下簡稱“南山萬寧”）各50%的股權(quán)。

此后，雙方還通過南山萬寧成立子公司萬寧南山融創(chuàng)實業(yè)有限公司，這三家公司持有并開發(fā)海南萬寧日月灣綜合旅游度假區(qū)項目。

萬寧日月灣是一個3A級景區(qū)，根據(jù)政府規(guī)劃，這里將投入260億元，建造濱海旅游區(qū)和國際沖浪基地，以海上運動、山地養(yǎng)生為主題的山海型特色旅游度假區(qū)，日月灣項目總規(guī)劃用地面積約34500畝，總建筑面積約400萬平方米。

融創(chuàng)介入操盤的主要有兩部分——部分陸域地塊以及日月島填海項目。日月人工島是日月灣的核心標志性項目，總占地面積100萬平米，由填海而成。而兩家項目公司的管理層各10人，融創(chuàng)的高管便占了半數(shù)以上，包括孫宏斌、黃書平、鐘連勝、荊宏等人。

實際上，萬寧日月灣僅僅是南山集團與融創(chuàng)合作中一個案例。經(jīng)樂居財經(jīng)《地產(chǎn)K線》查閱，雙方還存在其他的項目公司。該公司同樣成立于多年前，這也說明南山與融創(chuàng)是多年的老友。

目前，煙臺海基其共有10家對外投資企業(yè)，其中有3家與融創(chuàng)關(guān)系密切，除了日月灣的兩家項目公司，還有一家名為煙臺順進南山融創(chuàng)置業(yè)有限公司（下稱“煙臺順進”）。

該公司成立于2018年，注冊資金1020.4萬元，由煙臺南山融創(chuàng)置業(yè)有限公司持有超過98%的股權(quán)，后者則有融創(chuàng)與南山各持50%。煙臺順進剩下股權(quán)由煙臺海基與北京融創(chuàng)建投各持0.9996%。

煙臺順進，負責開發(fā)的是融創(chuàng)果嶺小鎮(zhèn)項目，項目規(guī)劃總建筑面積12萬余平米，已于2018年9月30日開盤，于2021年5月30日交房。

同樣是在2018年，北京融創(chuàng)南山成立，融創(chuàng)與南山集團分別持49%及51%，該公司持有煙臺海基股權(quán)，由此加深了雙方間的羈絆。

海南往事

由萬寧日月灣起頭的這段海南征程，無論是對于融創(chuàng)還是南山集團而言，都是一段傷心的往事。

2015年，融創(chuàng)正在大踏步的走向全國，對于海南地區(qū)，其選擇了收并購的方式，參與到日月灣項目中。

這一項目正式開啟了融創(chuàng)在海南的征途。之后融創(chuàng)在海南頻頻落子，2016年，融創(chuàng)收購博鰲金灣項目，同年成立海南區(qū)域，并于12月發(fā)布了其在海南的6個項目，分別是日月灣、博鰲金灣、觀瀾湖、陽光小鎮(zhèn)、藍立方和南燕灣，這其中大部分是融創(chuàng)之前極少操作的旅游地產(chǎn)項目。

2018年底，融創(chuàng)在海南土儲達到388.32萬平方米，可銷售/可出租建筑面積達到424.18萬平方米。當年業(yè)績會上，孫總也表示極力看好海南市場。也是在這一年，融創(chuàng)還獲取了煙臺海基少部分股權(quán)，加深了與南山集團之間的綁定。

融創(chuàng)的海南之征，最終沒有獲得一個好的結(jié)果。2017年底，環(huán)保風(fēng)暴席卷全國，對海南影響十分嚴重，針對房地產(chǎn)對自然風(fēng)貌的破壞，相關(guān)部門對多個項目施工單位進行處罰，同時，在2018年，海南最嚴限購出臺。

受沖擊的項目數(shù)不勝數(shù)，日月灣是其中一例，此外，還包括恒大海花島，海口市如意島、南方明珠等等。由于項目被有關(guān)部門責令拆除，融創(chuàng)因日月灣受損嚴重。

同時，隨著限購政策的影響，融創(chuàng)也不得不將海南區(qū)域收縮。2019年撤掉海南區(qū)域，與廣深區(qū)域合并。到2021年末，融創(chuàng)于海南區(qū)域的土儲已經(jīng)降至268.54萬平，權(quán)益土儲160.27萬平。

資料顯示，日月灣月島圍填海項目自2013年底開工施工建設(shè)，2013年12月建成月島后方的鋼便橋，但受環(huán)保風(fēng)暴影響，已于2018年12月拆除。日島一期項目則已于2017年3月首開，據(jù)樂居財經(jīng)《地產(chǎn)K線》電話咨詢相關(guān)工作人員，日島目前在售為二期項目，均價在2.3~2.4萬/平左右。

值得一提的是，雖然融創(chuàng)方退出了對煙臺海基的持股，但其在日月灣的持股并無變更。目前，萬寧弘基、南山萬寧的股權(quán)結(jié)構(gòu)仍與8年前一致。萬寧弘基由融創(chuàng)及煙臺海基各持50%，南山萬寧則由融創(chuàng)持50%，煙臺海基持49.5%，隋智禮持0.5%。

雙方通過南山萬寧成立的子公司萬寧南山融創(chuàng)實業(yè)，目前也仍由南山萬寧100%持股。

各自的命運

涉及房地產(chǎn)的融創(chuàng)及南山集團，近年來的日子都不好過，但雙方的命運卻有所差異。

經(jīng)歷將近250天停牌的融創(chuàng)，終于在去年12月刊發(fā)了2021年財報。從中也可窺視到融創(chuàng)的債務(wù)情況。

財報顯示，截止2022年12月9日，融創(chuàng)到期未償付借貸本金為685.3億元，并因此導(dǎo)致借貸本金1518億元可能被要求提前還款，而2021年底其在手現(xiàn)金余額約為692億元，疊加今年幾次凈償還，融創(chuàng)的短期流動性壓力仍較大。

融創(chuàng)同時也對償債方案進行刊發(fā)，包括157億境內(nèi)債務(wù)以及在溝通中的美元優(yōu)先票據(jù)及其他境外債務(wù)本金總額約為91億美元。化債道路很漫長。不過今年以來，融創(chuàng)多個項目已經(jīng)獲得AMC紓困，包括上海董家渡項目、武漢桃花源項目等。

而對于南山集團旗下煙臺海基這一地產(chǎn)平臺，融創(chuàng)選擇退出的原因，也或與之經(jīng)營情況有關(guān)。

目前的煙臺海基，正被官司纏身。截止目前，其涉及司法訴訟2501起，作為被告1533起，占比61.29%。而從去年7月開始，煙臺海基便頻頻被法院執(zhí)行，進入2023年以來尤為頻繁。截止目前，煙臺海基被列為被執(zhí)行人19次，其中14次發(fā)生在今年，被執(zhí)行金額1,470.3841萬元。

仍處在化債道路上的融創(chuàng)，不能再被煙臺海基所拖累，這或是其選擇脫身的原因。至于南山集團，雖被地產(chǎn)拖累，但其旗下產(chǎn)業(yè)眾多，并未受傷過深。

南山集團下有兩個上市平臺，南山鋁業(yè)（600219.SH）以及南山智尚（300918.SZ）來看，經(jīng)營情況并不拉跨。其中，南山鋁業(yè)2022年前三季度凈利潤28.49億元，同比增長13.07%；南山智尚2022年前三季度凈利潤1.06億元，同比10.13%。

目前，南山集團已被宋作文交由長子宋建波掌舵，而兒子也繼承了父親在富豪榜的位置。2022年的胡潤百富榜上，宋建波的財富值達390億元。

關(guān)鍵詞： 融創(chuàng)開始拆平臺 孫宏斌與煙臺首富4年往事