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近日，“南寧有銀行將房貸年齡期限延長(zhǎng)至80歲”的消息引發(fā)熱議。隨后，北京、杭州、成都等多地銀行相繼延長(zhǎng)房貸年齡期限。其中，杭州有銀行延長(zhǎng)貸款年齡至75周歲，寧波兩家銀行將此期限延長(zhǎng)至80周歲、成都建行被傳最高可貸至90歲。

2月16日早，一份建發(fā)房產(chǎn)海報(bào)流傳網(wǎng)絡(luò)，上面寫(xiě)著“重磅利好，貸款年齡最長(zhǎng)達(dá)100歲”。而據(jù)國(guó)家衛(wèi)健委員此前發(fā)布的公報(bào)，2021年我國(guó)居民人均預(yù)期壽命為78.2歲。因此，網(wǎng)友將這波房貸政策松綁戲稱為“千秋萬(wàn)貸”、“貸貸相傳”，但實(shí)情可能并非如此片面。

百歲”還貸"老人？延長(zhǎng)期限更加類似“接力貸”

“貸款年齡最長(zhǎng)達(dá)100歲”的宣傳實(shí)在是太令人震驚了。

該海報(bào)內(nèi)容顯示，建發(fā)房產(chǎn)與南寧部分銀行合作，購(gòu)房者購(gòu)買建發(fā)南寧相關(guān)樓盤(pán)，住房按揭貸款年齡加貸款期限可放寬，子女作為共同借款人最長(zhǎng)可貸至100歲。對(duì)此，建發(fā)房產(chǎn)南寧旗下樓盤(pán)置業(yè)顧問(wèn)告訴藍(lán)鯨記者，這是一款接力貸產(chǎn)品，需要有子女作為共同借款人，并且要根據(jù)買房人的實(shí)際情況綜合評(píng)估，最終需要銀行審批。而另一位置業(yè)顧問(wèn)則告訴記者，具體如何實(shí)施還不明確，海報(bào)也不是建發(fā)房產(chǎn)發(fā)的。

何為“接力貸”呢？簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)是采用子女和父母共同還款的方式，使貸款期限得以延長(zhǎng)，并非讓購(gòu)房者孜孜不倦還貸到耄耋之年。

建行成都某支行個(gè)貸中心工作人員告訴藍(lán)鯨記者，“出現(xiàn)這種情況，更多是因?yàn)樽优乱呀?jīng)有多套房，所以沒(méi)有購(gòu)房資格了，而父母還有購(gòu)房資格。但父母的年齡比較大，貸款年限很短，譬如70歲購(gòu)房者申請(qǐng)貸款300萬(wàn)元，按照規(guī)定5年內(nèi)要還清，那還款壓力太大了。所以在房?jī)r(jià)高、還款壓力很大的情況下，就推出了相關(guān)產(chǎn)品，子女可以一起還，貸款年限加以放寬，所以就出現(xiàn)了最晚能貸到90歲的說(shuō)法。”

據(jù)悉，如果老年人自己?jiǎn)为?dú)申請(qǐng)貸款，建設(shè)銀行(行情601939,診股)目前受理的起貸年齡不超過(guò)70歲——70歲的購(gòu)房者辦貸款，最長(zhǎng)貸款年限為5年。早在2017年，建設(shè)銀行官網(wǎng)就有過(guò)關(guān)于“合力貸”的個(gè)人貸款產(chǎn)品介紹。借款人貸款年限受限或償還貸款能力有限時(shí)，可以增加兒女及其配偶作為共同借款人。而銀行在受理有共同借款人的房貸申請(qǐng)時(shí)，會(huì)根據(jù)子女的年齡進(jìn)行測(cè)算。

工作人員稱這款產(chǎn)品的年限以前是延長(zhǎng)到75歲，現(xiàn)在放寬到90歲。那么如果老人向建行申請(qǐng)貸款時(shí)為60歲，子女作為共同借款人，可以貸款30年；老人申請(qǐng)貸款時(shí)為65歲，子女作為共同借款人則可以貸款25年，以此類推。

不同銀行的“接力貸”產(chǎn)品條件略有差異，成都銀行(行情601838,診股)成都某支行個(gè)貸中心中作人員表示：如果通過(guò)子女作為共同借款人一起還貸，則最多可將貸款期限延長(zhǎng)至30年。換言之，是購(gòu)房者申請(qǐng)房貸時(shí)為63歲，加上子女共同還貸，理論上可貸款30年，則意味著“還貸至93歲”。此外，該工作人員補(bǔ)充稱：“實(shí)際上‘（延長(zhǎng)至）90歲’意義不大，大多數(shù)人到一定時(shí)間就提前把貸款結(jié)清了。”

概念混淆：還貸期限80歲≠ 80歲老人來(lái)貸款

實(shí)際上，南寧房貸風(fēng)波發(fā)酵至此，是因?yàn)椴糠肿x者混淆了”年齡限制“和”還貸期限“兩個(gè)概念。

“年齡限制”針對(duì)的是貸款人的年齡，據(jù)”易居研究院“文章，在房貸領(lǐng)域”年齡限制“主要是指18-70周歲之間的成年人，即要申請(qǐng)個(gè)人按揭貸款，其年齡必須為18-70歲。實(shí)操過(guò)程中，部分城市會(huì)設(shè)定為18-65歲。

而“還貸期限”的完整含義是房貸的年齡期限，即“房貸期限+年齡”，即某銀行將此期限設(shè)為80歲時(shí)，50歲的人可以貸款30年，而60歲的人只能貸20年。據(jù)鳳凰網(wǎng)報(bào)道，2月13日，中信銀行(行情601998,診股)南寧分行專門召開(kāi)會(huì)議，強(qiáng)調(diào)“外界理解有誤”，該行的規(guī)定是“貸款人年齡加貸款期限”放寬至不超過(guò)80歲，而并非是貸款人年齡放寬至80歲。

圖源易居研究院

值得一提的是，據(jù)鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，“房貸年齡最長(zhǎng)可至80歲”在上海并非新鮮事。鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)咨詢上海各大銀行了解到，當(dāng)前上海大多銀行的最高房貸年齡期限為75歲，例如工商銀行(行情601398,診股)、建設(shè)銀行、招商銀行(行情600036,診股)、上海銀行(行情601229,診股)等。也有部分銀行政策更加寬松，將房貸年齡期限放寬至最高80周歲，如交通銀行(行情601328,診股)和興業(yè)銀行(行情601166,診股)。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，部分網(wǎng)友從“老年人購(gòu)房”、“老年人還貸”的角度去理解，其出發(fā)點(diǎn)是人口結(jié)構(gòu)的變化，有一定合理性。但是嚴(yán)格說(shuō)，“房貸年齡期限延長(zhǎng)”屬于房貸領(lǐng)域的政策工具，其本身不屬于特殊的政策。

政策本質(zhì)是為了激活市場(chǎng)，但風(fēng)險(xiǎn)依舊存在

據(jù)藍(lán)鯨房產(chǎn)報(bào)道，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，南寧等地出現(xiàn)房貸年齡期限上調(diào)的情況，是為了激活加杠桿買房的情緒。

以一組數(shù)據(jù)論證。2022年，房地產(chǎn)貸款占新增貸款的比例降至4.9%的歷史新低，2023年1月，居民新增人民幣貸款2572億元，同比減少5858億元。其中，中長(zhǎng)期貸款2231億元，同比減少5193億元。他指出，“當(dāng)下，居民貸款買房的積極性很低，或者說(shuō)不愿意加杠桿，但在高房?jī)r(jià)的背景下，不加杠桿，就意味著房子賣不動(dòng)。所以，各種政策都是為了激活大家加杠桿的積極性。”

嚴(yán)躍進(jìn)指出，“房貸年齡期限延長(zhǎng)”，本質(zhì)上是增加了部分購(gòu)房者的貸款時(shí)長(zhǎng)，進(jìn)而增加貸款額度、減輕月供壓力。

他認(rèn)為，2020年以來(lái)全國(guó)各地房地產(chǎn)政策持續(xù)寬松，尤其以房貸政策為主要的政策工具。包括首付比例下調(diào)、房貸利率下降、商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款、一人購(gòu)房全家?guī)汀⒐e金可充當(dāng)購(gòu)房首付款等，以及此次提及的房貸年齡期限延長(zhǎng)政策，其都屬于房貸層面的政策工具內(nèi)容。所以此類政策的寬松，本質(zhì)上吻合了各地激活合理住房消費(fèi)需求的導(dǎo)向。這也是此次南寧政策的重要出發(fā)點(diǎn)。

據(jù)新京報(bào)報(bào)道，北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師表示，從銀行貸款的角度延長(zhǎng)還款時(shí)間，可以降低每個(gè)月的還貸壓力，同時(shí)還能讓更多年齡偏高的人群加入房貸大軍。但是，這種做法有利有弊，作為購(gòu)房人還是要慎重選擇。

王玉臣認(rèn)為，一般來(lái)說(shuō)，60歲、70歲以后，很多人基本上已經(jīng)沒(méi)有了工作能力，大多靠子女或者社保等方式養(yǎng)老。這個(gè)時(shí)候，老人的資金支付能力其實(shí)是相對(duì)不佳的，一方面可能會(huì)影響到自己老年的生活品質(zhì)，繼續(xù)背著房貸壓力，給銀行打工。另一方面，相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)轉(zhuǎn)移到子女身上，增加子女的經(jīng)濟(jì)壓力。

回顧這場(chǎng)“貸貸相傳”的集體調(diào)侃，易居研究院認(rèn)為，“此次政策依然有值得肯定的出發(fā)點(diǎn)，社會(huì)大眾無(wú)需苛責(zé)，‘非黑即白’的評(píng)價(jià)模式，不利于各地政策的因城施策開(kāi)展。當(dāng)然這中間產(chǎn)生的疑惑或質(zhì)疑現(xiàn)象，也值得我們反思。” 比如被混淆的專業(yè)術(shù)語(yǔ)、比如政策背后的市場(chǎng)反應(yīng)、比如公眾對(duì)于房貸問(wèn)題一點(diǎn)就燃的情緒和討論意愿等。

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