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房地產(chǎn)市場(chǎng)分化還在加劇。

進(jìn)入9月，上市房企陸續(xù)披露2022年8月銷售簡(jiǎn)報(bào)。從數(shù)據(jù)上看，大部分房企8月銷售額仍處于低位，也有個(gè)別房企在8月實(shí)現(xiàn)銷售額同比、環(huán)比增長(zhǎng)情況。

克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月TOP100房企實(shí)現(xiàn)單月銷售操盤(pán)金額5190.1億元，環(huán)比上月基本持平，同比下降32.9%，降幅收窄6.8個(gè)百分點(diǎn)。這是房企單月銷售操盤(pán)金額同比降幅連續(xù)第三個(gè)月收窄，整體表現(xiàn)平穩(wěn)。從累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企1~8月銷售操盤(pán)金額同比降幅仍保持在47.4%的較高水平。

“目前，行業(yè)信心尚處低位。”市場(chǎng)人士普遍認(rèn)為，前8月房企銷售同比降幅仍然較大，說(shuō)明市場(chǎng)還在筑底盤(pán)整。穩(wěn)地產(chǎn)政策力度較小，整個(gè)行業(yè)銷售不暢、資金面承壓等情況并未完全得到改善；“金九銀十”恐難出現(xiàn)，四季度整體市場(chǎng)不容樂(lè)觀，房企仍舊面臨較大去化壓力。

8月銷售進(jìn)一步分化

從企業(yè)銷售來(lái)看，2022年8月大多數(shù)規(guī)模房企銷售表現(xiàn)不佳。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2022年8月，百?gòu)?qiáng)房企中近6成企業(yè)單月業(yè)績(jī)環(huán)比降低，其中12家企業(yè)環(huán)比降幅在30%~50%，10家企業(yè)環(huán)比降幅超過(guò)50%。在TOP10房企中，有7家房企單月業(yè)績(jī)環(huán)比下降30%以內(nèi)，只有3家房企單月業(yè)績(jī)環(huán)比高于30%。

其中，金地集團(tuán)(行情600383,診股)8月份實(shí)現(xiàn)銷售額212.3億元，同比上升11.56%，環(huán)比增長(zhǎng)14.5%；1~8月累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額1403.9億元，同比下降32.4%。在2021年同期低基數(shù)基礎(chǔ)上，同比降幅正在進(jìn)一步收窄。

碧桂園等頭部房企8月銷售金額都出現(xiàn)了環(huán)比下滑。8月，碧桂園集團(tuán)連同其合營(yíng)公司和聯(lián)營(yíng)公司共實(shí)現(xiàn)歸屬本公司股東權(quán)益的合同銷售金額約288.7億元，7月該數(shù)據(jù)約301.1億元。融創(chuàng)中國(guó)8月實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約107.5億元，實(shí)現(xiàn)合同銷售面積約80.6萬(wàn)平方米。7月該數(shù)據(jù)分別為110.3億元和88.4萬(wàn)平方米。

一家TOP20民營(yíng)房企營(yíng)銷總經(jīng)理告訴記者，8月份的銷售與7月基本持平，主要以穩(wěn)住項(xiàng)目的價(jià)格基本面為主，反倒是有些國(guó)企、央企以及對(duì)現(xiàn)金流需求大的民營(yíng)房企在做降價(jià)促銷。市場(chǎng)持續(xù)低迷，降價(jià)促銷反而會(huì)出現(xiàn)貨損增加的情況，使得債務(wù)和資產(chǎn)關(guān)系出現(xiàn)不平衡。

據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，2022年1~8月，不同陣營(yíng)企業(yè)數(shù)量均有較大變化，其中千億元以上陣營(yíng)10家，較去年同期減少14家；超百億元房企96家，較去年同期減少48家。

具體來(lái)看，銷售超過(guò)千億元房企分別為碧桂園、萬(wàn)科、保利發(fā)展(行情600048,診股)、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、招商蛇口(行情001979,診股)、綠城中國(guó)、融創(chuàng)中國(guó)、金地集團(tuán)、龍湖集團(tuán)。其中碧桂園以3206.9億元位列行業(yè)第一，萬(wàn)科以2790億元位列第二，保利發(fā)展以2780.5億元位列第三。

“今年大邏輯是保住企業(yè)生存底線。只要穩(wěn)住基本面，其他就都不是問(wèn)題。”前述某房企營(yíng)銷總經(jīng)理表示。

此外，8月也有部分規(guī)模房企項(xiàng)目業(yè)績(jī)表現(xiàn)較佳，例如中海、建發(fā)、金茂等房企，在當(dāng)前市場(chǎng)正向刺激下實(shí)現(xiàn)了不錯(cuò)的銷售去化。其中，中海地產(chǎn)8月實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額243.4億元，環(huán)比增長(zhǎng)39.3%。

克而瑞研究中心總經(jīng)理林波認(rèn)為，8月房企銷售相比7月有所下滑，并不意味著市場(chǎng)探底，一方面市場(chǎng)供應(yīng)量大，市場(chǎng)情緒也還沒(méi)有修復(fù)，所以8月份整體市場(chǎng)銷售是有壓力的。從環(huán)比角度來(lái)說(shuō)，未來(lái)幾個(gè)月房企銷售或有些許改善，主要取決于供應(yīng)量的增加和房企降價(jià)力度。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，隨著樓市維穩(wěn)及對(duì)房企紓困政策落地，預(yù)計(jì)銷量在9月、10月可能會(huì)出現(xiàn)小幅提升，但今年房企面臨整體業(yè)績(jī)下行態(tài)勢(shì)不會(huì)改變，房企的分化在未來(lái)一段時(shí)間會(huì)更為明顯。大型國(guó)企、央企的優(yōu)勢(shì)會(huì)有更大層面的展示，另外重倉(cāng)布局在市場(chǎng)已經(jīng)復(fù)蘇的一二線城市的房企后續(xù)有望出現(xiàn)較好表現(xiàn)，尤其是近期市場(chǎng)成交量保持高位的上海、成都、杭州等城市，以及政策快速放松的環(huán)滬、環(huán)京等區(qū)域。

拿地規(guī)模進(jìn)一步收窄

沒(méi)有銷售的支撐，房企的拿地活躍度也明顯減少。

中指院數(shù)據(jù)顯示，2022年1~8月，TOP100企業(yè)拿地總額8816億元，同比下降53.3%，降幅比上月收窄2.3個(gè)百分點(diǎn)。

從新增貨值來(lái)看，保利發(fā)展、華潤(rùn)置地和招商蛇口占據(jù)榜單前三位。2022年1-8月，保利發(fā)展以累計(jì)新增貨值1528億元占據(jù)榜單第一，華潤(rùn)置地和招商蛇口緊隨其后，累計(jì)新增貨值規(guī)模分別為1360億元和1211億元。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水表示，央企、國(guó)企拿地參與度較高，重點(diǎn)城市拿地金額TOP10房企中有半數(shù)以上為央企、國(guó)企，這與穩(wěn)健型央企、國(guó)企資金狀況相對(duì)較好有直接關(guān)系。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，8月份50強(qiáng)房企中，僅有10家房企拿地，占比20%。有土地儲(chǔ)備入賬的房企比例僅占二成，且房企拿地金額不足700億元，較去年峰值下降88%，不到10%的房企拿地金額超過(guò)50億元。

從拿地態(tài)度來(lái)看，以萬(wàn)科為代表的部分頭部房企8月拿地金額有所下降。萬(wàn)科、金茂拿地金額同比降幅超過(guò)60%，貨值也較同期下降56%和73%；中交、保利等拿地金額也幾近減半。

不過(guò)，一線城市仍然是房企投資重鎮(zhèn)。

由于深圳集中供地成交金額達(dá)339億元，一線城市在百?gòu)?qiáng)房企投資金額中占比上升至38%，二線城市由于本月集中供地較少，金額占比下降至49%，三四線城市占比則維持在13%左右。

以華潤(rùn)為例，1~8月華潤(rùn)在北京、深圳新增土地貨值占比超過(guò)50%；此外，越秀拿地也幾乎圍繞上海、深圳、廣州、杭州等一線、準(zhǔn)一線城市進(jìn)行。

林波認(rèn)為，土地市場(chǎng)上“規(guī)模化國(guó)企央企強(qiáng)勢(shì)、民企羸弱、城投平臺(tái)托底”的格局更加明顯。銷售回款減少、現(xiàn)金流不足仍是制約房企投資積極性減弱的核心原因。在行業(yè)暴雷潮和市場(chǎng)信心不足的情況下，購(gòu)房者往往更加青睞國(guó)企以及優(yōu)質(zhì)的民營(yíng)房企，這也是國(guó)企在業(yè)績(jī)表現(xiàn)上更為突出的原因所在。

前述房企營(yíng)銷總經(jīng)理告訴記者，今年公司主要精力會(huì)放在保經(jīng)營(yíng)和保交付上，不會(huì)再考慮拿地。

“短期各地將繼續(xù)優(yōu)化認(rèn)房認(rèn)貸政策，降低首付比例、降低房貸利率等，特別是二線城市，政策優(yōu)化節(jié)奏有望加快。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，9月房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)情緒的修復(fù)較為關(guān)鍵，在傳統(tǒng)“金九”到來(lái)之際，各項(xiàng)穩(wěn)市場(chǎng)舉措會(huì)積極出臺(tái)和落地，有利于市場(chǎng)信心好轉(zhuǎn)。

“總體來(lái)看，行業(yè)仍然還在底部波折階段。”林波說(shuō)，隨著政策面持續(xù)釋放利好，尤其是在樓市端刺激銷售以及化解房企風(fēng)險(xiǎn)，紓困力度與需求刺激力度都在進(jìn)一步加大，在有力提升購(gòu)房者信心的同時(shí)，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)房企業(yè)績(jī)將更具增長(zhǎng)彈性。

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