文/樂(lè)居財(cái)經(jīng)鄧鑫妮

8月24日下午三點(diǎn)，碧桂園服務(wù)（06098.HK）執(zhí)行董事兼總裁李長(zhǎng)江攜四位高管出席業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，統(tǒng)一的藍(lán)色文化衫著裝，多了幾分親近感。

(相關(guān)資料圖)

相比往年的業(yè)績(jī)會(huì)，今天的李長(zhǎng)江沉默了不少，開(kāi)場(chǎng)致詞后就靜靜聽(tīng)著其他管理層的匯報(bào)和答記者提問(wèn)。

發(fā)言簡(jiǎn)短，但李長(zhǎng)江依舊傳達(dá)了碧桂園服務(wù)的態(tài)度，一連提出五個(gè)“堅(jiān)持”。

其一，堅(jiān)持由追求規(guī)模成長(zhǎng)轉(zhuǎn)向追求有現(xiàn)金回報(bào)的利潤(rùn)、服務(wù)滿(mǎn)意和社會(huì)價(jià)值。其二，堅(jiān)持管理的靈活性和經(jīng)營(yíng)的屬地性相結(jié)合，不搞一刀切。其三，堅(jiān)持既抓服務(wù)，也抓經(jīng)營(yíng)，同時(shí)依靠科技實(shí)現(xiàn)效率的增長(zhǎng)。其四，堅(jiān)持人才戰(zhàn)略，提升團(tuán)隊(duì)素質(zhì)。其五，堅(jiān)持業(yè)績(jī)?yōu)榇蟮奈幕诟?jìng)爭(zhēng)中鍛煉團(tuán)隊(duì)。

他表示：“偌大的世界，當(dāng)然應(yīng)有碧桂園服務(wù)的一席之地。我們?nèi)詫⑴ぷ鳎貓?bào)股東、回報(bào)社會(huì)、回報(bào)我們的員工和客戶(hù)。”

碧桂園服務(wù)的中期業(yè)績(jī)延續(xù)了一貫的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。期內(nèi)收入達(dá)到200.55億元，較2021年同期增長(zhǎng)約 73.5%；公司股東應(yīng)占利潤(rùn)25.76億元，同比增幅約21.9%。

此外，撇開(kāi)“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)不算，碧桂園服務(wù)是首家規(guī)模破8億方的上市物企。

截至2022年6月30日，碧桂園服務(wù)除“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)外的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理面積約8.43億平方米，合同管理面積約16.09億平方米。

業(yè)績(jī)會(huì)之后，李長(zhǎng)江在朋友圈發(fā)了管理層合照，并配文道：期中考試結(jié)束，及格；期末考試開(kāi)始，努力。

無(wú)論是營(yíng)收還是規(guī)模，碧桂園服務(wù)都展現(xiàn)出“物管一哥”的氣勢(shì)，但不可忽視的是，股價(jià)與業(yè)績(jī)走勢(shì)相反，如今已經(jīng)跌至歷史冰點(diǎn)。

截至8月24日收盤(pán)，碧桂園服務(wù)股價(jià)15港元/股，2022年內(nèi)跌幅67.51%。即便中期業(yè)績(jī)盈喜，當(dāng)天股價(jià)依舊下跌4.58%，總市值441.8億元，早已被擠下榜首。

五大業(yè)務(wù)毛利率滑坡

“讓大寫(xiě)的業(yè)績(jī)成為每位員工出人頭地的唯一標(biāo)準(zhǔn)。”李長(zhǎng)江的聲音擲地有聲。

上半年的經(jīng)營(yíng)，讓碧桂園服務(wù)取得了較好的成績(jī)。收入超200億元，同比漲幅73.5%，期內(nèi)凈利潤(rùn)增至約27.52億元，增幅約23.6%。

不過(guò)李長(zhǎng)江仍表示，利潤(rùn)增長(zhǎng)沒(méi)有實(shí)現(xiàn)與收入的同比例增長(zhǎng)，非業(yè)主增值服務(wù)以及增值服務(wù)都不同程度地受到了較大影響。

財(cái)報(bào)顯示，凈利潤(rùn)不及收入漲幅，是因?yàn)槭艿娇蓳Q股債券計(jì)提的利息支出、購(gòu)股權(quán)開(kāi)支，及其他攤銷(xiāo)成本的因素影響，合計(jì)削減凈利潤(rùn)約3.48億元。

此外，碧桂園服務(wù)還陷入了另一大盈利困境，即毛利總額增長(zhǎng)，但毛利率卻滑坡。

期內(nèi)，碧桂園服務(wù)整體毛利約53.87億元，同比增幅約39.6%，然而毛利率同比下降6.5個(gè)百分點(diǎn)至26.9%。

除“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)外，其他五大業(yè)務(wù)板塊無(wú)一幸免，毛利率全線下跌，其中非業(yè)主增值服務(wù)毛利率幾近“腰斬”。

截至2022年6月30日，碧桂園服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、城市服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的毛利率分別為25.9%、59.7%、27.2%、18.1%、36.4%，較2021年同期分別下跌7.7個(gè)、6.5個(gè)、23.2個(gè)、1.2個(gè)、19.7個(gè)百分點(diǎn)。

如果說(shuō)今年以前碧桂園服務(wù)發(fā)展的步子邁得又急又大，那么如今就要將步子邁穩(wěn)。

碧桂園服務(wù)首席財(cái)務(wù)官、聯(lián)席公司秘書(shū)黃鵬在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，將下調(diào)業(yè)績(jī)指引：收入方面，全年不低于40%以上的增長(zhǎng)，核心凈利潤(rùn)保持20%-30%的同比增長(zhǎng)率。

存款和現(xiàn)金減少28億

“堅(jiān)持由追求規(guī)模成長(zhǎng)轉(zhuǎn)向追求有現(xiàn)金回報(bào)的利潤(rùn)、服務(wù)滿(mǎn)意和社會(huì)價(jià)值。”追求現(xiàn)金回報(bào)，是李長(zhǎng)江提出的第一個(gè)“堅(jiān)持”。

上半年，碧桂園服務(wù)營(yíng)收漲幅不小，從而帶動(dòng)了現(xiàn)金流涌入。截至2022年6月30日，碧桂園服務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得現(xiàn)金凈額約23.46億元，同比增幅366.4%，期內(nèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得現(xiàn)金凈額是凈利潤(rùn)的0.9倍，2021年同期僅有0.2倍。

不過(guò)總體而言，碧桂園服務(wù)的現(xiàn)金及存款較去年末有所下降，與償還可換股債券有關(guān)及收并購(gòu)有關(guān)。

報(bào)告期內(nèi)，碧桂園服務(wù)銀行存款和現(xiàn)金總額約89.9億元，較2021年末的117.56億元減少了近28億元。同期，流動(dòng)負(fù)債中的可換股債券歸零，較2021年末減少約40.65億元。

這筆債券可追溯到2021年6月份，彼時(shí)碧桂園服務(wù)的全資附屬公司BestPathGlobalLimited發(fā)行本金總額為50.38億港元的可換股債券。財(cái)報(bào)顯示，該筆債券已于期內(nèi)全額贖回并注銷(xiāo)。

與此同時(shí)，收購(gòu)鄰里樂(lè)和中梁百悅智佳也花掉了一部分資金。

2021年9月，碧桂園服務(wù)宣布以不超過(guò)33億元的價(jià)格收購(gòu)鄰里樂(lè)全部股份，截至報(bào)告期內(nèi)，其已經(jīng)向彩生活支付第一期和第二期代價(jià)，合計(jì)30億元。

今年2月，碧桂園服務(wù)又準(zhǔn)備收購(gòu)中梁百悅智佳93.76%股份，代價(jià)不超過(guò)31.29億元，將以現(xiàn)金和發(fā)行代價(jià)股份相結(jié)合的方式支付。期內(nèi)，已經(jīng)以現(xiàn)金分段支付7.1億元。

儲(chǔ)“金”過(guò)冬

受房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體影響，物企融資也走到了窄口，上半年融資金額掛零。

關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司的一舉一動(dòng)隨時(shí)可能波及物業(yè)，原本用錢(qián)“大手大腳”的碧桂園服務(wù)也開(kāi)始省著花。

事實(shí)上，碧桂園服務(wù)手中的現(xiàn)金還算充裕，截至6月底仍余88.16億現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物，同時(shí)還有38億元的金融資產(chǎn)。

“理財(cái)絕大部分都是去年11、12月份做的，因?yàn)槟菚r(shí)候剛好有融資，資金也比較充分。”黃鵬表示。

彼時(shí)的融資確實(shí)為碧桂園服務(wù)帶來(lái)了不少資金。2021年11月18日，碧桂園服務(wù)宣布配售1.5億股，募資凈額約80.02億港元。據(jù)統(tǒng)計(jì)，其年內(nèi)累計(jì)從市場(chǎng)上融資超過(guò)230億港元。

“融資”話(huà)題對(duì)碧桂園服務(wù)的股價(jià)來(lái)說(shuō)是一個(gè)絕對(duì)敏感的點(diǎn)，去年的兩筆大型融資都引起股價(jià)回落，就連關(guān)聯(lián)方碧桂園的融資動(dòng)作也會(huì)帶來(lái)一系列下跌。

“我們的現(xiàn)金還是比較豐沛的，能夠支撐公司的業(yè)務(wù)發(fā)展，也沒(méi)有再向資本市場(chǎng)進(jìn)行任何融資。”業(yè)績(jī)會(huì)上，黃鵬再次表態(tài)短期內(nèi)不會(huì)融資。

融資口徑縮小，儲(chǔ)糧才好過(guò)冬。碧桂園服務(wù)手中資金豐厚，究其原因，原本的融資金額尚未啟動(dòng)，同時(shí)還減小了收購(gòu)力度。

資金留在賬上的好處也顯而易見(jiàn)，保持物管的輕資產(chǎn)和高流動(dòng)性，同時(shí)緩解房地產(chǎn)帶來(lái)的信任危機(jī)。

黃鵬指出：“我們不會(huì)去收購(gòu)有關(guān)兄弟單位的關(guān)聯(lián)資產(chǎn)，但我們之間有持續(xù)性的、經(jīng)常性的關(guān)聯(lián)交易。”

而在前不久的電話(huà)會(huì)議上，管理層也喊話(huà)：“（我們）不會(huì)成為下一個(gè)恒大物業(yè)。”

盡量減少房地產(chǎn)周期性變化帶來(lái)的誤傷，碧桂園服務(wù)的態(tài)度已經(jīng)很明確了。

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