文/樂居財經徐酒眠

(資料圖)

上月初，朗詩綠色生活（01965.HK）剛慶賀了上市一周年紀念日。回顧資本化的365天，朗詩綠色生活自我總結道：實現了高質量的業務發展和規模增長。

躋身資本市場，確實給朗詩綠色生活帶來了諸多發展契機。對內，服務領域從住宅向非住業態持續擴展，擴大商寫市場，進入城市服務領域；對外，收購安徽新地銳意物業，合作國資地產東陽城投集團、地方房企江蘇南房房產集團成立合資公司。

不過，規模與業務雙發展下，朗詩綠色生活存在的一些“頑疾”也還并沒有被完全根除。

8月19日，朗詩綠色生活刊發出了2022年“期中考”的成績單。縱觀40多頁的財報內容，其業績表現有喜有憂。

一方面，營收、在管面積、合約面積穩步增長，獨立第三方外拓能力提升明顯；但另一方面，其盈利能力還有待提升，社區增值服務占比不足8%，凈利潤率、毛利率水平低于行業均值。

此外，在上半年沒有重大收購的情況下，其手中現金及現金等價物較2021年底銳減45.9%，僅余2.40億元；與此同時，朗詩綠色生活的壞賬撥備，卻較2021年底增加了2倍之多。

5.74%的“貼地”凈利率

2022年上半年，朗詩綠色生活算是打了一個“翻身仗”。

中期業績報顯示，朗詩綠色生活在期內實現收入4.18億元，同比增加約29.4%。同期，溢利0.24億元，較2021年同期增加約71.4%；其中，公司權益持有人應占溢利0.23億元，同比增加56.2%。

自上市，朗詩綠色生活一共提交了三份業績報告，其凈利潤還是首次呈現正向增長之態。2021年上半年，其營收取得3.23億元，凈利潤約0.14億元，較2020年同期的0.15億元減少約1.4%。放到2021年全年業績中看，其凈利潤下滑更明顯，同比減少了約11%。

今年上半年，朗詩綠色生活終于將凈利潤從“倒車”狀態調整到了正向增長。不過，其凈利潤率仍然不高，僅約為5.71%。

截至目前，上市物企中披露2022年中期業績報的一共有5家，朗詩綠色生活的凈利潤率墊底。同期，新大正、雅生活服務、金茂服務、建業新生活，4家物企的凈利潤率分別為7.44%、13.88%、15.41%、18.53%。

在上市物企中，朗詩綠色生活的凈利潤率一直不占競爭優勢。

據樂居財經《物業K線》統計，2021年中期，朗詩綠色生活的凈利潤率約4.47%。彼時，在48家港股物企中，其凈利潤率在排行榜中“吊車尾”。

截至2021年末，朗詩綠色生活的凈利潤率約為7.91%，而截至目前披露2021年財報的51家港股物企與4家A股物企的平均凈利率水平約為13.34%。

凈利潤率“貼地”，朗詩綠色生活的毛利率水平也不算高。2022年上半年，其毛利率為25.1%，較2021年同期提升約1.4個百分點。

城市服務收入“萎縮”

業績報顯示，朗詩綠色生活的主要收入依靠基礎的物業管理服務。

2022年上半年，其物業管理服務收入約2.77億元，同比增長20.4%，占總收入的66.3%；非業主增值服務收入約1.08億元，同比增長52.1%，占總收入的25.8%；社區增值服務收入約0.33億元，同比增長50.0%，占總收入的7.9%。

今年5月30日，朗詩綠色生活正式完成安徽新地銳意物業的股權交割，帶來703萬平方的合約建筑面積增長。在此助力下，截至2022年6月30日，朗詩綠色生活物業管理服務擴增至35個城市，合約建筑面積增至3649萬平方米，在管總建筑面積約為2763萬平方米。

其中，獨立第三方開發的物業在管建筑面積約1383.6萬平方米，占比由2021年同期的42.3%提升至了56.2%，增加了約14個百分點。

從在管面積占比來看，朗詩綠色生活的獨立性有所增強。不過，其第三方在管面積貢獻的收入并不高，約1.02億元，較上一年同期增長39.6%，在總收入中占比36.9%，較上一年同期的31.8%僅增加了5.1個百分點。

從業態上來看，截至2022年6月30日，朗詩綠色生活共計有193項在管物業。其中包括159項住宅物業、25項商業及寫字樓，以及9項城市服務。

其中，商業及寫字樓在管建筑面積由2021年上半年的48.3萬平方米提升至138萬平方米，同比增長185.7%；收入由上一年同期的2260.3萬元增至3301.2萬元，漲幅46.1%。

2022年上半年，朗詩綠色生活新獲城市服務項目6個。不過，其城市服務收入317.3萬元，較上一年同期的547.6萬元卻減少了42.1%。

壞賬撥備激增106%

朗詩綠色生活董事長田明曾表示，“規模肯定要擴大，但不是靠錢去收購。”

2021年7月份上市時，朗詩綠色生活一共募集到約2.89億港元，其中56.8%約1.64億港元用途為投資和收并購。上市至今，朗詩綠色生活僅完成一筆收購交易，即約1.08億元收購安徽新地銳意物業。

這筆收購在去年12月30日披露，并于今年5月30日正式完成。在此之外，朗詩綠色生活今年上半年未進行任何重大收購動作。

不過，在此情況下，朗詩綠色生活手中的現金卻不增反減。業績報顯示，截至2022年6月30日，其手中現金及現金等價物約為2.40億元，較2021年底的4.44億元減少約45.9%。

朗詩綠色生活解釋，主要是由于其經營活動所用現金凈支出1.22億元，較去年同期的0.92億元增加約32.6%；融資性現金流凈流出186萬元；以及投資性現金流凈流出0.79億元。

截至2022年6約30日，朗詩綠色生活的流動資產約為8.03億元。其中，貿易應收款占比45.5%，約為3.65億元，較2021年12月31日增加了2.15億元增加約69.8%。

朗詩綠色生活的貿易應收款項主要包括就物業管理服務及生活社區增值服務來自客戶的應收款項。其在業績報中表示，貿易應收款增加主要是由于期內收入增加，以及應收賬款存在季節性波動影響，客戶傾向在年末而非年內節結清余額。

不過，朗詩綠色生活在業績報中還是將壞賬撥備由2021年底的1864.8萬元增加至了3846.9萬元，壞賬撥備增幅106.29%。

數據披露，截至2022年6月30日，朗詩綠色生活費貿易應收款中，關聯方部分約為2.27億元，第三方部分為1.77億元。

其中，時間在兩年及以上的貿易應收款，關聯方部分約為362.1萬元，第三方部分約為1946.1萬元。

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