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金融界8月11日消息 8月11日凌晨，貝殼研究院發布《關于住房空置率報告的說明》，對8月5日發布的《2022住房空置率調查報告》所涉及的“空置率”調研數據問題做出說明。

貝殼研究院稱，本次調研問卷由一線從業人員填寫，在實際執行中，填寫人的主觀判斷存在的偏差，調研樣本和程序不夠規范，覆蓋范圍不夠全面，部分調研問卷數據采集有誤，導致數據不準確。

此外，空置率口徑無法定標準，此次調研以“房屋是否存在連續三個月無人居住”為判斷指標，不能充分反應真實情況。

貝殼研究院表示，下一步，將以嚴謹認真的態度，會同住建、水務、電力等能源部門交叉復核準確性，做好數據復核工作，使數據判斷空置情況更加準確。

據悉，8月5日，貝殼研究院發布《2022年中國主要城市住房空置率調查報告》。調研結果顯示，28個大中城市平均住房空置率為12%，相對處于較高區間。目前，該內容已被刪除。

貝殼研究院報告講了什么？

低估的空置率和住房空置稅

此前貝殼研究院發布的《2022住房空置率調查報告》指出，我國28個大中城市平均住房空置率為12%，相對處于較高區間。住房空置率隨城市能級依次遞增，一線平均7%，二線平均12%，三線16%。其中僅有9個城市空置率處于合理區間之內，大部分城市處于10%-15%之間，6個城市高于15%。

分城市看，深圳、北京、上海空置率最低，均在7%以下，而南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位，均在15%以上。南昌在被調研的28個大中城市中名列第一，達到20%，也就是說，南昌有五分之一的已售存量住房處于空置狀態。排第二的是廊坊，空置率為19%。

需注意的是，貝殼研究院的調研范圍并不包括期房和現房待售部分，并且，一二三線城市相較四線及以下城市而言，人口為流入地區，樓市發展潛力相對好。故該報告統計的空置率數據較其他統計口徑整體偏低。

即便如此，這28個大中城市的平均住房空置率依然處于較高水平，僅低于日本，高于美國、加拿大、法國、澳大利亞、英國。

貝殼研究院直言，對于空置住房的定義，國內外并無統一標準。通常來說，空置率在5%—10%之間是合理的，低于此區間則認為空置率過低，表明住房需求旺盛，潛在需求較高。高于10%則認為空置率過高，表明住房供給過剩，存在庫存積壓風險。

談及空置率的原因，報告認為，從宏觀層面分析，購房門檻、老齡化程度、租金回報均會影響住房空置率變化。在微觀層面，樓齡和物業類型是影響小區空置率的兩大因素。

貝殼研究院指出，一定程度的住房空置率是合理且有必要的，但過高的住房空置率值得警惕，其潛在風險不容忽視。

其進一步分析稱，“當前中國城鎮化進程整體仍較快，人口向城市聚集，相對較高的空置率有助于平抑房價與租金過快上漲，平穩接納人口涌入。”

但從市場供需角度看，高空置率意味著市場存在大量潛在供應，在房價下跌預期較強時，大量空置房屋進入存量房市場會加劇供求失衡而放大房價下跌風險。

從境外經驗看，貝殼研究院認為，住房空置稅或有助于治理空置房風險，“法國、英國、加拿大、澳大利亞以及中國香港均設有住房空置稅，中國內地則尚未有相關房產稅、空置稅征收，導致住房空置成本低，一定程度上降低了房屋居住使用效率。”

中國的住房夠不夠？

8月10日，北大教授姚洋發表主題為“中國住房夠了嗎？”的演講視頻引發關注，視頻中顯示，姚洋表示，40多年來，我們的住房面積增長了19倍。但是國際橫向一比較，我們的人均居住面積還沒有日本多，這么一比我們的住房還是不夠。

前不久國家統計局發布《中國人口普查年鑒—2020》，進一步披露了第七次全國人口普查的詳細數據。數據顯示，到2020年，中國家庭戶人均居住面積達41.76平方米，平均每戶住房間數為3.2間，平均每戶居住面積達到111.18平方米。這一數據涵蓋城鄉，其中城市家庭人均居住面積為36.52平方米。

58安居客房產研究院分院院長張波分析，從全國人均居住面積看，41.76平方米的人均住面積已經不低，但這并不是說個人實際在工作地和生活地的居住面積也能達到這個水平。尤其是在城市的流動人口中，有人在老家有住房，可能住房面積還不低，但這些房子是空置的，他們在實際工作地，沒有住房，只能租房。這就造成了我國居民在居住方面結構性不均衡的情況。

今年3月任澤平團隊發表文章《全國到底有多少房子？》。任澤平指出，一般而言，套戶比小于1，表明一國住房供給總體不足；套戶比等于1，表明一國住房總體基本供求平衡；考慮到休閑度假需求、因人口流動帶來的人宅分離等情況，成熟市場的套戶比一般在1.1左右。

從國際看，當前美國、日本分別為1.15、1.16，德國為1.02，英國為1.03，中國城鎮住房套戶比接近1.1，表明住房供給總體平衡。

這些地方已經過剩了

任澤平《全國到底有多少房子？》一文指出，在全國336個地級單位中（不含三沙），既有62個城市人均住房建筑面積小于30平，也有100個城市人均住房建筑面積大于40平；既有22個城市的套戶比小于1，也有59個城市的套戶比大于1.2，未來更需重視區域差異中可能存在的結構性機會。

從人均住房面積看，2020年有62個城市的人均住房建筑面積小于30平方米，占比18.2%；有89個城市的人均住房建筑面積介于30-35平方米，占比26.5%；有85個城市的人均住房建筑面積介于35-40平方米，占比25.3%；有100個城市的人均住房建筑面積大于40平方米，占比29.8%。

從套戶比看，2020年有22個城市的套戶比小于1，占比6.5%；有121個城市的套戶比介于1.0-1.1之間，占比36%；有133個城市的套戶比介于1.1-1.2之間，占比39.6%；有60個城市的套戶比高于1.2，占比17.9%。

分線看，當前一線、二線、三四線城市人均住房建筑面積分別為26.4、34.6、37平方米，套戶比分別為0.97、1.08、1.12，一線城市住房供給偏緊。

從人均住房面積看，2010年一線、二線、三四線城市人均住房建筑面積分別為22.9、26.8、28.5平方米，到2020年分別增至26.4、34.6、37平方米，分別增長15.3%、29.1%、29.8%。從城鎮住房套戶比看，2010年一線、二線、三四線城市套戶比分別為0.92、0.93、0.96，到2020年套戶比分別為0.97、1.08、1.12。

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