繼2022年8月后，房地產(chǎn)市場(chǎng)再次迎來降息。

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6月20日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布了新一期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR），其中1年期LPR為3.55%，較上月的3.65%下降10個(gè)基點(diǎn)；5年期以上LPR為4.2%，上月為4.3%，同樣下降了10個(gè)基點(diǎn)。已至歷史低位

業(yè)內(nèi)人士對(duì)此次LPR下調(diào)并不意外。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者，6月15日央行超額續(xù)作MLF利率，并將該利率下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，LPR跟隨下調(diào)在情理之中，這也是2022年8月以來LPR再次下調(diào)，“10個(gè)基點(diǎn)的降息幅度相對(duì)較大，目的非常明確，刺激實(shí)體經(jīng)濟(jì)需求，穩(wěn)定增長(zhǎng)動(dòng)力”。

于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，5年期以上LPR下調(diào)有利于降低購(gòu)房者的置業(yè)成本。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士推算，若以商貸額度100萬元、貸款30年、等額本息還款方式計(jì)算，LPR調(diào)整前月供約4948.71元，降低后為4890.17元，降低了58.54元/月，累計(jì)30年月供減少2.1萬元。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出，伴隨著5年期以上LPR下調(diào)，當(dāng)前購(gòu)買首套和二套房房貸利率下限分別降至4.0%（5年期以上LPR-20個(gè)基點(diǎn)）、4.8%（5年期以上LPR+60個(gè)基點(diǎn)），已降至歷史低位，“是2019年房貸利率換錨5年期以上LPR以來最低水平”。

李宇嘉預(yù)計(jì)，新一輪“降息周期”到來，后續(xù)或還會(huì)下降。他稱降息最大的效應(yīng)就是降低月供成本。從去年以來5年期LPR下降的效應(yīng)來看，降息對(duì)帶動(dòng)商品房銷售有一定作用，但由于居民對(duì)收入和就業(yè)的預(yù)期偏謹(jǐn)慎，預(yù)防性儲(chǔ)蓄需求增加，而以新市民為主體的剛需、以新中產(chǎn)為主體的改善型需求，在按揭首付和月供上的壓力比較大，降息對(duì)促進(jìn)商品房市場(chǎng)企穩(wěn)的作用有限，每月月供節(jié)約幾十元、上百元解決不了支付首付和可持續(xù)支付月供的壓力。不過，從居民存款收益的角度看，預(yù)計(jì)此次降息以后，提前還貸的趨勢(shì)還會(huì)延續(xù)下去。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)也稱，雖然月供降幅有限，但此次LPR利率下調(diào)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響更多在于預(yù)期。他說目前房地產(chǎn)行業(yè)最核心的問題在于信心不足，LPR利率經(jīng)歷10個(gè)月后再次下調(diào)，表明央行對(duì)于購(gòu)房者需求支持力度的加碼，意味著相關(guān)決策層對(duì)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策導(dǎo)向以及具體措施的落實(shí)。

不過其預(yù)判，全國(guó)層面大范圍的救市可能性不高，尤其是一線城市取消限購(gòu)等政策基本沒有可能，更多救市會(huì)出現(xiàn)在二三四線城市，也是從因城施策、穩(wěn)定當(dāng)?shù)貥鞘械慕嵌葋砝斫狻?/p>

樓市低迷

今年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體情況依舊低迷。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年5月，百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4853.6億元，環(huán)比降低14.3%，為近年來5月單月業(yè)績(jī)環(huán)比4月首度下滑，但在低基數(shù)效應(yīng)下，同比仍增長(zhǎng)6.7%；前5個(gè)月，百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額25352.8億元，同比增長(zhǎng)9.1%、增幅較上月回落。

該機(jī)構(gòu)指出，2023年以來，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)雖有一定修復(fù)預(yù)期，但受到供給、需求兩端制約，市場(chǎng)熱度延續(xù)平淡。五一小長(zhǎng)假期間，房企推盤積極性普遍不高，且目前市場(chǎng)整體購(gòu)買力仍處在歷史相對(duì)低位，5月成交不及近年同期，僅略高于去年5月。

進(jìn)入6月份后，市場(chǎng)銷售下行壓力進(jìn)一步加大。根據(jù)同策研究院數(shù)據(jù)，6月1日-19日，30個(gè)核心城市日均成交套數(shù)為3084套，較5月份日均成交規(guī)模下降18.65%，大部分四五線城市情況則更為嚴(yán)峻。

成交量下行的影響傳導(dǎo)至房?jī)r(jià)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年5月，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月的上漲0.2%轉(zhuǎn)為下降0.4%。其中上海降幅最大，環(huán)比下降0.8%；而北京則是今年以來首次環(huán)比下降，降幅為0.6%；廣州和深圳的降幅略低，分別為0.2%和0.1%。

“四大一線城市二手房?jī)r(jià)格齊跌，這在以往年份極為罕見，凸顯了房?jī)r(jià)下行的壓力。”宋紅衛(wèi)感嘆道。

開發(fā)商的投資開工意愿也在持續(xù)下降。今年前5個(gè)月，房地產(chǎn)投資累計(jì)同比下降7.2%，降幅較上月擴(kuò)大1個(gè)百分點(diǎn)；5月單月同比下降21.5%，較上月擴(kuò)大5.3個(gè)百分點(diǎn)。這些數(shù)據(jù)說明房企供給端擴(kuò)張能力偏弱，提振房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)力不足。

這一大環(huán)境下，多地樓市政策正在持續(xù)優(yōu)化。

今年3月，黑龍江省哈爾濱市取消了實(shí)施近四年的區(qū)域“限售”政策，成為今年首個(gè)取消限售的二線省會(huì)城市；6月，福建省福清市出臺(tái)了包括取消二手房交易“產(chǎn)證滿2年限售”等在內(nèi)的一系列利好樓市的政策，標(biāo)志著該市自2017年開始實(shí)行的兩年限售政策正式落幕。

自去年以來，多城對(duì)限售政策進(jìn)行了松綁，但是宣布全面取消限售的城市其實(shí)并不多。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，包括鄭州、青島、蘇州、金華、南京、常州、東莞、西安等超過20城放松了限售政策，但取消限售的城市僅有哈爾濱、常州、廊坊、衢州等少數(shù)幾個(gè)城市，且以三四線城市為主。

在諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄看來，出臺(tái)多年的五限政策正在逐步松綁，預(yù)計(jì)后續(xù)一些基本面偏弱、市場(chǎng)情緒低迷的城市將會(huì)跟進(jìn)，同時(shí)一二線重點(diǎn)城市仍將以局部?jī)?yōu)化的方式逐步松綁。

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