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3月15日，國家統計局發布2023年1-2月份全國房地產開發投資和銷售情況報告。1-2月份，全國商品住宅銷售面積同比降幅收窄至0.6%，銷售額實現同比增長3.5%，這是自去年以來首次累計同比增長。房地產開發投資信心逐步回升，1-2月份，全國房地產開發投資同比下降5.7%，開發投資增速結束累計同比持續21個月降幅擴大的局面。

單從這兩組數據來看，房地產市場確實出現了一些積極變化，低迷現象有所改善，市場信心也在逐步恢復。特別是一線城市，二手房價格也出現了小幅反彈現象，已從去年12月份的小幅下跌反彈至小幅上漲。但是，從整體來看，房地產市場仍然處于低迷徘徊狀態，只是降幅有所收窄，更多指標仍然處于下跌狀態。1-2月份，住宅投資下降4.6%、住宅施工面積下降4.7%、住宅新開工面積下降8.7%、開發商自籌資金下降18.2%、定金及預收款下降11.4%、個人按揭貸款下降15.3%等。相反，截至2月末，住宅待售面積卻增長了15.5%。

也就是說，房地產市場的整體環境并沒有明顯改變，政策的作用主要表現在防止市場深度低迷、深度下滑方面，讓市場趨于穩定，讓開發商不再恐慌。至于市場恢復，從前兩個月的情況來看，沒有明顯跡象。即便一線城市二手房價格回彈，也是個別現象、暫時現象，而不是整體格局、發展趨勢。這也意味著，寄希望于市場恢復來解決開發商資金鏈緊繃問題、緩解地方發展矛盾，至少目前還是可能性不大的。特別是開發商，仍然把希望寄托在政策身上、政府身上、銀行身上，是不對的，是會風險越來越大的。降價售房，是開發商必須拿出的行動和做出的回應。

有關方面對目前房地產市場的基本判斷是，整體還是處在調整階段，后期隨著整體經濟逐步改善，市場預期轉好，房地產市場有望逐步企穩。“逐步企穩”的結論是正確的，也是符合房地產市場實際的。但是，能不能企穩，恐怕不只是經濟逐步改善、市場預期轉好。經濟狀況改善只是一個方面，或者說宏觀形勢改善，房地產市場形勢能否改善，預期能否轉好，更主要的還是要看廣大居民的住房消費觀念如何轉變，是繼續等待觀望還是啟動買房。而這又需要開發商拿出行動。

必須看到，2月末的住宅待售面積卻增長了15.5%，這可不是什么值得高興的事。在市場整體環境不佳的情況下，待售面積增加，除了“保交樓”矛盾逐步緩解外，就是居民購房熱情不強、信心不足。這方面，從定金及預收款下降11.4%、個人按揭貸款下降15.3%也能看出一些端倪。同時，開發商自籌資金下降18.2%，也意味著開發商自籌資金的能力在下降，抗風險能力減弱。如果市場繼續深度低迷，廣大居民繼續等待觀望，對開發商來說是致命打擊。

要實現房地產市場的“逐步企穩”，關鍵還在于能夠讓廣大居民住房消費預期升溫、購房熱情恢復、購房信心提升。特別是首套房和改善性住房的剛需，能夠有所恢復。不然，很難改變市場低迷狀態。

那么，如何才能讓市場走出低迷，讓居民產生購房欲望呢？在政策環境已經相當好的情況下，唯一能做的，就是讓開發商拿出一些降價行動，一線城市自由調整，可降可升；二線城市降價5-10%；三四線城市降價10-15%，且把這樣的預期釋放出來。那么，購房者就會動起購房心思。

特別需要提醒地方政府和開發商的是，在這個關鍵時刻，切不要再打房價上漲引發居民購房恐慌的主意，且不說“房住不炒”定位已經決定了房價不能再隨意上漲，不能再繼續炒房，單從居民的購房心理來看，也已經完全適應了房價穩定和下降的狀態。如果再運用漲價手段，會讓政府公信力大失，讓居民逆反心理大升，也不利于房地產市場風險的逐步釋放。今天的房地產市場，最大的問題就是釋放風險、化解風險、排除風險。而工作的著力點，就是商品住宅的銷售，就是開發商加快回籠資金。降價是最根本的手段，不降價，沒有出路。

房地產一頭連著民生，一頭連著經濟增長，兩者必須平穩，兩者也必須協調。尤其是地方政府，不能只看到房地產對經濟增長的重要，而更應當看到對民生改善的重要，從而在制定政策時，能夠充分考慮兩者的關系，能夠處理好民生與經濟增長的關系，并更多地考慮民生。只要把民生工作做好，把廣大居民購房的欲望提起，房地產對經濟增長的作用也就自然而然地發揮了。

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