本文來源：時代財經(jīng) 作者：陳澤旋

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(資料圖)

1月5日，保利發(fā)展發(fā)布的業(yè)績快報顯示，2022年全年公司實現(xiàn)營業(yè)總收入約2811.11億元，同比降1.37%；利潤總額約352.34億元，同比下降29.58%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為183.03億元，同比下降33.17%。

2021年，保利發(fā)展實現(xiàn)的營業(yè)總收入為2850.24億元，利潤總額為500.35億元，而歸屬于上市公司股東的凈利潤為273.88億元。

在房企依靠“高杠桿、高周轉”實現(xiàn)大舉擴張的時期，保利發(fā)展由于采取相對保守的經(jīng)營策略，規(guī)模增長較為緩慢，后來者不斷趕超。不過，2021年下半年，房地產(chǎn)行業(yè)進入深度調整期，民營地產(chǎn)龍頭銷售規(guī)模大幅倒退，這給了保利發(fā)展反攻的機會。克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2022年保利發(fā)展憑借4573億元的全口徑銷售金額，實現(xiàn)對萬科的超越，成為行業(yè)“老二”。

但近幾年，房企盈利出現(xiàn)滑坡，保利發(fā)展也不例外。在公告中，保利發(fā)展指出，報告期內公司收入保持基本平穩(wěn)，而營業(yè)利潤及歸屬于上市公司股東的凈利潤出現(xiàn)同比減少的原因，主要是房地產(chǎn)項目竣工交付并結轉收入，同時受項目結轉毛利率、權益比例等下降的影響。

實際上，毛利率持續(xù)下探是近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的普遍現(xiàn)象，主要因為2017-2018年低毛利率項目進入了結轉高峰期，這帶來的結果是同樣的營收水平創(chuàng)造的利潤總額降低。時代財經(jīng)統(tǒng)計得知，2019年至2021年，保利發(fā)展的毛利率由35.0%降至26.8%，2022年前三季度繼續(xù)降至24.5%。

通過對比其它房企可知，多年來，保利發(fā)展的毛利率雖隨行就市地出現(xiàn)下降，但在行業(yè)內仍是“優(yōu)等生”。以30強上市房企的表現(xiàn)為例，2022年中期，這30家房企中僅有3家毛利率高于25%，為路勁、華潤置地和保利發(fā)展；而在2019年，30強上市房企中僅有5家房企的毛利率低于25%，3家房企毛利率高于35%，分別為萬科、華潤置地和保利發(fā)展。

按照所有權歸屬，凈利潤會被分配給母公司股東和少數(shù)股東，少數(shù)股東權益的增加意味著母公司股東能得到的凈利潤減少。實際上，在2022年少數(shù)股東分走了保利發(fā)展更多的凈利潤，2021年、2022年中期和2022年前三季度，保利發(fā)展在結轉項目中的權益占比逐步走低，少數(shù)股東損益在凈利潤的占比分別為26.36%、27.46%和30.68%。

值得一提的是，國泰君安證券在一份報告中指出，2022年前三季度的少數(shù)股東損益的占比處于“歷史高分位”。

保利內部人士告訴時代財經(jīng)，受到行業(yè)客觀環(huán)境及利潤率普遍下滑的影響，公司的營收和利潤數(shù)據(jù)雖然有所下降，“但整體公司表現(xiàn)符合行業(yè)趨勢”，至于在未來利潤率是否有望改善，該人士未予以回應。

國泰君安證券預計當前邊際利潤率的修復依賴于當前房價企穩(wěn)，假設2023年能夠企穩(wěn)，則保利發(fā)展利潤率改善的實際體現(xiàn)將在2025年出現(xiàn)，同時，2022年減值計提條件變嚴格，若公司有減值計提，利潤率則有望在2023年改善。

在房地產(chǎn)的調整期，地產(chǎn)大環(huán)境對國央企更為友好，外界對作為央企龍頭的保利有更多的期待。2022年12月上旬，一名投資者在上證e互動平臺表示，保利發(fā)展作為行業(yè)頭部企業(yè)并未明顯從行業(yè)出清中獲益，詢問董秘是否會有相應的經(jīng)營策略和融資計劃，保利發(fā)展方面僅稱“公司將結合市場機會及經(jīng)營需要，合理鋪排融資計劃”。

隨后于2022年12月底，保利發(fā)展發(fā)布2023年度非公開發(fā)行A股股票預案，擬定增募集不超過125億元投向保利位于廣州、南京、西安等地14個住宅項目的建設，以及補充流動資金。

申萬宏源研究指出，若定增足額落地后，保利發(fā)展三道紅線指標有望繼續(xù)優(yōu)化，預計剔預后資產(chǎn)負債率將降至65.5%，凈負債率將降至66.5%，現(xiàn)金短債比將提升至2.1倍，也為后續(xù)更積極經(jīng)營奠定基礎。

關鍵詞： 少數(shù)股東 保利地產(chǎn)