12月19日，格力地產(chǎn)（600185.SH）迎來(lái)7連板，珠江股份（600684.SH）漲停、魯商發(fā)展（600223.SH）漲停、鳳凰股份（600716.SH）漲停，漲勢(shì)逼人，而另一邊則是整個(gè)地產(chǎn)股整體下跌1.02%，主力資金凈流出6.24億元。

地產(chǎn)股也呈現(xiàn)高開(kāi)低走，尾盤(pán)拉升的異常走勢(shì)。在臨近收盤(pán)的最后20分鐘，中國(guó)武夷（000797.SZ）尾盤(pán)又直接拉漲7.73%，陸家嘴（600663.SH）尾盤(pán)拉漲6.63%……整個(gè)房地產(chǎn)板塊最后20分鐘上漲了1.20個(gè)百分點(diǎn)。

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地產(chǎn)股怎么了？開(kāi)盤(pán)暴漲暴跌、尾盤(pán)急速拉升，面對(duì)“冰火兩重天”的迥然境遇，未來(lái)何去何從？

再出重磅政策，點(diǎn)燃地產(chǎn)股行情

目前整個(gè)市場(chǎng)真正關(guān)心的顯然還是資金，以及如何緩解房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)壓力的問(wèn)題。

也許正是看到了真正的問(wèn)題所在。12月19日，就在大盤(pán)即將收盤(pán)之際，一則重磅消息的發(fā)布直接拉爆了市場(chǎng)情緒。

據(jù)央媒報(bào)道，中央財(cái)辦有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，要做好應(yīng)對(duì)工作，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。在前期已出臺(tái)多項(xiàng)政策基礎(chǔ)上，繼續(xù)給行業(yè)提供足夠的流動(dòng)性，滿(mǎn)足行業(yè)合理融資需求；推動(dòng)行業(yè)并購(gòu)重組；2023年還將出臺(tái)新舉措，側(cè)重研究解決改善房企資產(chǎn)負(fù)債狀況等。

在擴(kuò)內(nèi)需、保交樓等一系列政策出臺(tái)后，政策終于進(jìn)入了“劃重點(diǎn)”的環(huán)節(jié)。足夠流動(dòng)性、并購(gòu)重組、改善房企資產(chǎn)負(fù)債，三個(gè)重點(diǎn)詞直擊地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的要害，也同時(shí)拉爆了地產(chǎn)板塊尾盤(pán)。

中國(guó)武夷（000797.SZ）尾盤(pán)最后20分鐘直接拉漲7.73%，陸家嘴（600663.SH）尾盤(pán)最后20分鐘直接拉漲6.63%，黑牡丹（600510.SH）尾盤(pán)拉升2.79%收漲6.00%……整個(gè)房地產(chǎn)板塊最后20分鐘上漲了1.20個(gè)百分點(diǎn)。

市場(chǎng)再次證明了一個(gè)事實(shí)，目前真正導(dǎo)致地產(chǎn)股上漲的動(dòng)力是“資產(chǎn)重組”這四個(gè)字。畢竟，只有房地產(chǎn)企業(yè)率先解決好自己的資產(chǎn)負(fù)債問(wèn)題，先解決能否活下去的問(wèn)題，才能更好地投入到實(shí)體地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)之中。

地產(chǎn)股漲停動(dòng)力更多來(lái)自“資產(chǎn)重組”

12月19日，地產(chǎn)股開(kāi)盤(pán)大漲，格力地產(chǎn)（600185.SH）迎來(lái)7連板，隨后以養(yǎng)老地產(chǎn)概念為龍頭，地產(chǎn)股開(kāi)盤(pán)走高，珠江股份、魯商發(fā)展、鳳凰股份開(kāi)盤(pán)漲停。

然而，正當(dāng)人們猜測(cè)地產(chǎn)股受政策利好、擴(kuò)大內(nèi)需影響，即將看漲之際，開(kāi)盤(pán)40分鐘之后，地產(chǎn)股板塊卻開(kāi)始直線下跌。從開(kāi)盤(pán)上漲2.15%到下跌0.56%，只用了6分鐘。

截至收盤(pán)前20分鐘，地產(chǎn)股呈現(xiàn)出“冰火兩重天”的格局，除了格力地產(chǎn)等5只個(gè)股漲幅超過(guò)5%，不到20只微漲，近110只個(gè)股，86家下跌。主力資金凈流出達(dá)到6.24億元。

在之前一系列利好政策的作用下，市場(chǎng)到底是看好地產(chǎn)板塊，還是心存疑慮？如果心存疑慮，為什么又會(huì)有多只地產(chǎn)股一字漲停？

其實(shí)，只要仔細(xì)觀察這幾只漲停地產(chǎn)股就可以發(fā)現(xiàn)。這些個(gè)股漲停的背后原因與企業(yè)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)，其實(shí)并無(wú)太大關(guān)系。

首先，支持格力地產(chǎn)的連續(xù)上漲的主要原因來(lái)自資產(chǎn)重組概念。格力地產(chǎn)于12月8日晚發(fā)布重大資產(chǎn)重組預(yù)案，擬重啟收購(gòu)珠海免稅集團(tuán)100%股權(quán)。消息一出，市場(chǎng)反應(yīng)熱烈，格力地產(chǎn)連續(xù)7個(gè)交易日漲停。

其次，魯商發(fā)展的漲停也受益于12月16日發(fā)布的一份公告。據(jù)公告顯示，魯商發(fā)展擬將公司持有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債轉(zhuǎn)讓至公司控股股東山東省商業(yè)集團(tuán)有限公司或其所屬公司。隨后，民生證券12月17日發(fā)布研報(bào)稱(chēng)，由于魯商發(fā)展剝離成長(zhǎng)性低且盈利能力差的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，堅(jiān)定大健康轉(zhuǎn)型等原因，給予其推薦評(píng)級(jí)。

再次，中交地產(chǎn)的上漲，也受到了其12月16日發(fā)布的兩則公告的影響。其中第一則公告稱(chēng)，根據(jù)中交地產(chǎn)舟山開(kāi)發(fā)有限公司實(shí)際情況，為實(shí)現(xiàn)股東方資源的優(yōu)化集中管理，各股東方股東協(xié)商對(duì)舟山公司按比例減資3億元，減資完成后，舟山公司注冊(cè)資本將變更為5億元。本次減資完成后，公司全資子公司華通置業(yè)有限公司將收回投資款1.52億元。第二則公告顯示，中交地產(chǎn)2022年面向?qū)I(yè)投資者公開(kāi)發(fā)行公司債券(第一期)票面利率為5.9%，發(fā)行規(guī)模10億元。

從漲幅前三名的情況來(lái)看，真正導(dǎo)致股價(jià)上漲的動(dòng)力，并非主要來(lái)自地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)的改善，而是“資產(chǎn)重組”這四個(gè)字。

政策效應(yīng)釋放，延續(xù)地產(chǎn)股行情

從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)數(shù)據(jù)也可以看出，所謂的需求拉動(dòng)更多只是停留在概念層面，政策利好目前尚未體現(xiàn)在實(shí)體房產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面。

據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，截至2022年第50周，全國(guó)64城商品住宅成交面積324萬(wàn)平米，同比下降42%，環(huán)比下降12%；從累計(jì)數(shù)值看，年初至今64城成交面積達(dá)19797萬(wàn)平米，累計(jì)同比下降33%。

另?yè)?jù)12月15日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1—11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資123863億元，同比下降9.8%。其中，房屋新開(kāi)工面積111632萬(wàn)平方米，下降38.9%。住宅新開(kāi)工面積81734萬(wàn)平方米，下降39.5%。商品房銷(xiāo)售面積121250萬(wàn)平方米，同比下降23.3%；商品房銷(xiāo)售額118648億元，下降26.6%。11月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為94.42，比上月繼續(xù)下滑了0.27。

可以說(shuō)，來(lái)自房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)物統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，目前還不能支撐地產(chǎn)投資和地產(chǎn)消費(fèi)信心回暖的結(jié)論。相反，還在下滑的投資和開(kāi)工率，依然讓市場(chǎng)感到幾分擔(dān)憂(yōu)。

對(duì)于依然面臨債務(wù)困境的地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，指望地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)的快速提升是不現(xiàn)實(shí)的。降低首付、放松限購(gòu)，以及擴(kuò)大內(nèi)需的政策，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講依然遠(yuǎn)水難解近渴。這也正是在房地產(chǎn)連續(xù)利好政策出臺(tái)的背景下，房地產(chǎn)板塊依然整體走勢(shì)偏弱的原因。

下一步隨著更加實(shí)質(zhì)性的利好政策出臺(tái)，地產(chǎn)股或?qū)⒔Y(jié)束冰火兩重天局面，迎來(lái)一輪普遍行情。

關(guān)鍵詞： 格力地產(chǎn)