本文來源：時代財經 作者：林心林

時隔兩年，招商蛇口70億收購宣告重啟？

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12月5日早間，大本營位于深圳的央企招商蛇口（001979.SZ）發布股票臨時停牌公告，稱擬籌劃發行股份購買資產并募集配套資金事項，此后市場紛紛猜測哪些資產可能成為招商蛇口的目標。

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午間，招商蛇口揭開謎底，稱公司擬購買的資產包括深圳市南油（集團）有限公司24%股權等資產。因有關事項尚存在不確定性，為了維護投資者利益，避免對公司股價造成重大影響，根據深圳證券交易所的相關規定，公司股票自2022年12月5日開市時起停牌。

根據公告，招商蛇口預計在不超過10個交易日的時間，即2022年12月19日前，披露本次交易方案。

除招商蛇口外，12月1日，上海國企陸家嘴（600663.SH）也因重組事項停牌，緣由是正在籌劃涉及上市公司的重大資產重組事宜，為“第三支箭”以來并購重組第一單。

70億定增歷時半年告吹，如今再度重啟

事實上，對南油集團剩余股權的收購，早在2020年就演練過一次。

南油集團是上世紀80年代最有實力的國企之一，由深圳市投資管理公司、中國南油石油聯合服務總公司及中國光大集團共同投資。2004年歷經重組后，招商蛇口持有南油集團76%股權，深圳市投資控股有限公司（下稱“深投控”）占股24%。

南油集團持有的核心資產，是深圳前海蛇口自貿區內23萬平方米的權屬土地資源。

坐擁南油集團超70%股權，招商蛇口在2020年推進過剩余股權的收購。

2020年5月，招商蛇口籌劃向深投控購買南油集團剩余24%股權。彼時招商蛇口表示，交易完成后南油集團將成為公司的全資下屬公司，有利于增加對項目公司的權益比例，增加公司享有的前海片區資源價值。

根據交易預案，南油集團24%股權的交易對價確定為70.35億元，招商蛇口將以發行股份、可轉債及支付現金的方式向深投控購買，其中支付的現金部分將通過向戰略投資者平安資管、平安人壽非公開發行股票的方式募集。

不過，交易方案推行并不順利，招商蛇口陸續收到了交易所下發的問詢函、證監會審查反饋意見等等。當年9月，招商蛇口對交易方案進行了調整，取消了引入戰略投資者以及募集配套資金安排，變為直接向深投控發行股份、可轉換公司債，最終獲得無條件審核通過。

本以為有驚無險，但在2020年11月，招商蛇口該筆收購還是無奈告吹。招商蛇口彼時在公告中表示，“基于目前宏觀環境變化等原因，現階段繼續推進后續程序的條件具有不確定性，經審慎研究，公司與深投控均決定終止本次交易事項。”

彼時，深深房A和中國恒大的重大資產重組也剛剛宣告中止，歷時長達4年的恒大地產借殼深深房“回A”計劃告終；更早前幾個月，房地產行業融資監管收緊，“三道紅線”出臺。

為何時隔兩年重啟定增收購？招商蛇口提及了11月28日證監會調整優化股權融資等方面的五項措施，其中就包括恢復涉房上市公司并購重組及配套融資，允許房地產行業上市公司發行股份或支付現金購買涉房資產。

招商蛇口稱，此舉是為充分發揮上市公司股權融資功能、盤活存量資產、加快項目建設，做強公司主營業務，改善公司資產負債表。

“前海地主”慢開發，住宅入市均價每平超10萬

南油集團前海土地能為招商蛇口帶來多少益處？

“目前樓市和行業正處于回暖前的市場低潮，招商蛇口現在重啟計劃可以以較低的代價將南油集團全部并表，從而控制南油前海的優質地塊。”IPG中國首席經濟學家柏文喜對時代財經表示。

南油集團持有的核心資產位于深圳前海，土地供應稀少，近年區域內的每次土拍幾乎都成為各大房企的爭搶焦點，龍光、華潤、卓越等房企都曾在前海豪擲百億買地，頻頻刷新深圳總價最高紀錄。

因此，早在2004年便重組收購南油集團的招商蛇口有著先天的優勢。通過南油集團及前海管理局的整合動作，招商蛇口在深圳前海坐擁大量地塊，有著“前海地主”之稱。2020年，天風證券報告顯示，招商蛇口在前海合資公司持有的總建筑面積約497.76萬平方米，按照90%可售面積，保守以均價8萬元/平方米為假設，粗估貨值為4032億元。

不過，招商蛇口前海土地儲備釋放緩慢，也一度引來外界質疑。

據了解，前海片區地塊開發周期十分漫長，在2019年底的一次股東大會上，有股東問到前海土地何時能兌現收益，招商蛇口管理層回應稱前海的發展時間規劃為六年分工、十年開發；2020年業績會上，董事長許永軍則表示前海土地計劃8-10年開發完畢。

因此，招商蛇口對于前海土地剩余股權的并購，一定程度上在短期內或并不能產生實際利好。12月5日，針對南油集團前海項目轉化計劃及相關貨值，招商蛇口董秘辦在接受時代財經采訪時表示，暫無相關信息對外公布，具體消息以公告為準。

諸葛找房數據研究中心高級分析師關榮雪則表示，此次并購可以從側面看出招商蛇口有信心推進南油前海地塊的開發速度，對于招商蛇口未來的業績或許會有達到錦上添花的效果。

今年以來，招商蛇口銷售較去年同期有所下滑，但降幅處于行業較低水平，前10月銷售額接近完成其全年目標的七成；中指研究院數據顯示，1-11月，招商蛇口累計銷售2495億元，位列第七。

盡管銷售、營收整體表現穩健，但招商蛇口的盈利表現仍較為疲軟。截至2022年前三季度，招商蛇口實現營業收入894.84億元，同比增長9.45%；歸屬于上市公司股東的凈利潤29.57億元，同比下降53.44%，跌幅遠大于其他頭部房企。

因此，若招商蛇口能加速轉化南油集團前海地塊，對其未來的銷售業績和盈利表現或有所提振。時代財經了解到，近幾年招商蛇口在前海轉化出來的項目均在入市當天售罄，包括2019年、2021年前海招商領璽家園一、二期，入市均價約10.5萬元/平方米。

關鍵詞： 招商蛇口