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7 月高頻成交同比仍偏弱，經紀人預期和一線城市帶看已經有所改善

7 月新房和二手房高頻成交數據同比仍偏弱，月末新房和一線城市二手房有所回升。從貝殼領先指標來看，7 月各項指標環比仍偏弱，但經紀人預期和一線城市二手房帶看已經有所改善。 7 月政治局會議顯著提振了房地產行業的政策預期，住建部的積極表態是新定調下的明確調整，我們期待因城施策進一步發力，尤其需要關注需求端政策向更高能級城市拓展的速度和力度。我們看好具備充裕供應彈性的城市以及在主流城市有充裕貨值和較強補貨能力的優質房企。

高頻數據：7 月同比仍偏弱，月末新房和一線城市二手房成交有所回升新房方面，23 年7 月60 城新房成交面積環比-31%，同比-37%，同比降幅較6 月（-31%）擴大，年初至今累計同比-5%，由正轉負。二手房方面，7月26 城二手房成交面積環比-10%，同比-16%，同比降幅同樣較6 月（-3%）擴大，累計同比增速收窄至35%。從日度高頻成交數據來看，新房和二手房成交在6 月末季節性放量后都出現一定回落，新房在月末觸底回升，二手房總體相對平穩，月末一線城市走高、二三線城市仍在回落。

領先指標：環比仍偏弱，但經紀人預期和一線城市帶看已經有所改善根據貝殼研究院的數據，7 月二手房帶看指數小幅回落至21.4，不過一線城市率先反彈，且環比上升城市數量接近一半；新房案場指數延續回落至14.7，已低于去年低點。業主端掛牌價松動，市場景氣指數下滑至13.7，成交價相較掛牌價的折價幅度擴大至12.3%，兩者分別創出2019 年有數據以來的最低/最高水平。不過，經紀人預期已經初步見底反彈，KMI 指數連升三周至33.0，各線城市均觸底回升。

區域觀察：深圳、成都、杭州、西安、珠海等城市領先指標表現靠前根據貝殼研究院的數據，7 月帶看/案場指標環比上升城市較6 月增加，景氣指標環比上升城市較6 月減少。重點城市群來看，京津冀在二手房帶看、新房案場、折價率、KMI 指數方面表現最優，海西城市群在市場景氣指數方面表現最優。領先指標靠前的城市包括深圳、成都、杭州、西安、珠海，靠后的城市包括紹興、蕪湖、哈爾濱、溫州、常州。

投資建議

重點推薦：1）A 股開發：城建發展、華發股份、建發股份、濱江集團、萬科A、金地集團、新城控股；2）港股開發：越秀地產、建發國際集團、華潤置地、中國海外發展、龍湖集團；3）物管公司：中海物業、保利物業、華潤萬象生活、濱江服務、招商積余、萬物云、新大正。

風險提示：行業政策不確定性；基本面下行；部分房企經營風險。

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