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縣城房價神話，終究南柯一夢。

2023年春運表現(xiàn)出強勁的復(fù)蘇勢頭，春節(jié)過后鐵路春運累計發(fā)送旅客突破一億人次，“城鄉(xiāng)消費遷移”在春節(jié)期間效果顯著。

返鄉(xiāng)潮帶動了三四線城市及縣城消費熱度超一二線城市，但房子的購買力卻并未轉(zhuǎn)移到“老家”。

數(shù)據(jù)顯示，2022年春節(jié)假期，一線城市的新房成交同比上漲，其中上海的新房成交了505套，同比上漲超過300%。相比之下，二三四線城市的新房成交全面下跌，其中三四線城市同比跌幅超過九成。

據(jù)第一財經(jīng)報道，“94%的縣城房價不過萬”。有網(wǎng)友表示，如果以工資收入論房價，這些地方的房價本來就不該過萬，應(yīng)該更低才對。

但從現(xiàn)實來看，過去五年，近3/4的棚改都在三四線城市和縣城。加上2020年整體市場的大牛市下沉到了縣城，助推了縣城最后一輪房價上漲。有平臺統(tǒng)計，2021年中國就有103個縣均價過萬，有6個縣級市或縣的房價超過了2萬元。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)形勢的變化，尤其是2022年以來，三四線城市的房地產(chǎn)銷售相較于一二線城市來說，更是難上加難。三四線城市及縣城的房價更是跌至“白菜價”。

比如，在東北小城鶴崗，40多平方米、60多平方米的毛坯房，價格都在4萬元左右。三五萬元甚至一萬元就能買下一套房。

房地產(chǎn)市場下行過程中，鶴崗只是縣城房價的一個“縮影”。

在經(jīng)歷了“火”與“冰”的極端后，雖然縣城的房價泡沫被擠壓，但還是“高風(fēng)險區(qū)”。

隨著貨幣化補貼的削弱、人口流失等因素的疊加，也在一定程度上沖減了三四線城市及縣城樓市的泡沫。

長期來看，2022年，中國人口開啟負(fù)增長，全國樓市普漲幾乎再也不可能。三四線城市人口流出，住房需求逐漸減少。過去這幾年，不少三四線城市還面臨過度開發(fā)建設(shè)等問題，“空城”、“鬼城”現(xiàn)象凸出。

資料顯示，在中國，有180個城市的人口正在發(fā)生坍縮，1/3的國土面積上的人口密度在下降，或者說，有一萬多個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和街道辦事處的人口在流失。

在過往幾年大規(guī)模棚改進(jìn)度下，全國現(xiàn)已開工棚改5000余萬套，剩余需改造棚戶區(qū)規(guī)模已大幅縮減，2022年計劃棚改開工量已降至111萬套，恐難再拉動樓市。

短期來看，目前三四線城市住宅庫普遍消化周期在25—30個月，個別甚至遠(yuǎn)高于此，明顯高于供求平衡區(qū)間，去庫存之路“道阻且長”。

對此，業(yè)內(nèi)人士表示，未來縣城房價將普遍面臨“有價無市”的窘境，本身就處于“擊鼓傳花”最底層的縣城樓市很難找到“接盤俠”。

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