焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)訊12月1日，諸葛研究院發(fā)布《2022年1-10月上市房企銷(xiāo)售情況專(zhuān)題報(bào)告》。

《報(bào)告》顯示，進(jìn)入2022年，房企銷(xiāo)售端持續(xù)承壓，盡管在“金九銀十”這樣的傳統(tǒng)樓市旺季，也未見(jiàn)明顯回暖態(tài)勢(shì)，疫情反復(fù)、融資渠道收窄、流動(dòng)性危機(jī)引發(fā)的后遺癥等均是持續(xù)性影響因素，房地產(chǎn)市場(chǎng)修復(fù)進(jìn)程仍較緩慢，銀十銷(xiāo)售表現(xiàn)平平。不過(guò)，值得注意的是，在金融16條、債券、信貸、股權(quán)“三支箭”的政策組合發(fā)力下，預(yù)計(jì)11月下半旬至年底房企銷(xiāo)售端恢復(fù)速度有望加快，走出10月成交平淡局面。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心基于重點(diǎn)50家上市房企的2022年1-10月份經(jīng)營(yíng)簡(jiǎn)報(bào)數(shù)據(jù)，全面客觀地對(duì)企業(yè)2022年1-10月及10月的經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行分析，給行業(yè)參與者提供決策參考。

一、 1-10月50家上市房企銷(xiāo)售表現(xiàn)遜色于去年，10月修復(fù)進(jìn)程放緩

(資料圖片)

（一）前10月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不及去年同期，量?jī)r(jià)同比下滑超4成

根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心選取的50家重點(diǎn)上市房企，2022年1-10月合同銷(xiāo)售金額為39042.77億元，較去年同期下跌41.75%；合同銷(xiāo)售面積為24847.49萬(wàn)平方米，同比下跌41.61%。2022年前10月房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不及去年同期，這也是在預(yù)料之內(nèi)的，全國(guó)大范圍內(nèi)疫情反復(fù)在一定程度上阻礙線下樓市銷(xiāo)售活動(dòng)，企業(yè)項(xiàng)目回款壓力持續(xù)蔓延，同時(shí)，市場(chǎng)就業(yè)環(huán)境受挫，居民收入預(yù)期減弱，樓市購(gòu)買(mǎi)力隨之下降。除此之外，部分房企爆發(fā)流動(dòng)性危機(jī)，市場(chǎng)擔(dān)憂情緒猶存，房企品牌形象的支撐力不足，項(xiàng)目“買(mǎi)賬”面臨一定難題也使得企業(yè)資金吃緊。近日，隨著“第三支箭”開(kāi)啟，房地產(chǎn)融資通道全面打開(kāi)，三箭齊發(fā)將為房企輸送資金，助力房企脫困，預(yù)計(jì)后期房企資金壓力能得到明顯改善，銷(xiāo)售局面也將逐步好轉(zhuǎn)。

（二）銀十銷(xiāo)售表現(xiàn)平平，“以價(jià)換量”局勢(shì)加重

從50家上市房企10月單月銷(xiāo)售情況來(lái)看，2022年10月合同銷(xiāo)售金額為4141.35億元，環(huán)比上月小幅下跌1.16%，較去年同期下跌32.56%；合同銷(xiāo)售面積為2576.72萬(wàn)平方米，環(huán)比上月小幅上漲3.71%，同比下跌37.35%。10月份市場(chǎng)表現(xiàn)較為平淡，房企銷(xiāo)售攬金再度下滑，主要是由于在市場(chǎng)信心不足，居民購(gòu)房觀望情緒濃厚的背景下，10月份國(guó)慶假期居民購(gòu)房計(jì)劃延緩疊加10月份居多城市疫情再度爆發(fā)，拖累市場(chǎng)修復(fù)速度。不難發(fā)現(xiàn)，近期多項(xiàng)房企融資支持政策逐步落地，地產(chǎn)股持續(xù)上升，對(duì)提振行業(yè)信心起到明顯效果，預(yù)計(jì)11月下半旬至年底房企恢復(fù)速度將加快，走出10月成交平淡局面。

與此同時(shí)，值得注意的是，10月房企銷(xiāo)售額走低，銷(xiāo)售面積卻呈小幅上升局勢(shì)，可見(jiàn)，進(jìn)入年末，作為房企沖刺全年業(yè)績(jī)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，房企對(duì)于加速銷(xiāo)售回款的迫切性更高，自然會(huì)積極抓住促銷(xiāo)窗口期，以期修復(fù)資金流、去庫(kù)存。

二、 50家上市房企12家房企銷(xiāo)售額突破千億，仁恒置地、越秀地產(chǎn)金額累計(jì)同比轉(zhuǎn)正

（一）萬(wàn)科、保利發(fā)展、碧桂園穩(wěn)居前10月銷(xiāo)售前三，仁恒置地?cái)埥鹜葷q幅居首

從各大房企的1-10月銷(xiāo)售金額來(lái)看，12家房企銷(xiāo)售額突破千億。其中，保利發(fā)展銷(xiāo)售動(dòng)力不容小覷，當(dāng)前已從上半年銷(xiāo)售第二上位首席，2022年1-10月合同銷(xiāo)售金額為3631.1億元，穩(wěn)健的資金流是底氣，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目大范圍布局為其攬金奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)；萬(wàn)科企業(yè)、碧桂園緊隨其后，今年前10月銷(xiāo)售額均超3000億元，二者分別以3467.7億元、3094.3億元位居合同銷(xiāo)售金額第二、三，此外，中國(guó)海外發(fā)展、華潤(rùn)置地及招商蛇口3家國(guó)央資房企的銷(xiāo)售實(shí)力也較為靠前，處于2000億元以上檔位的陣營(yíng)。相反，5家房企前10月累計(jì)銷(xiāo)售額相對(duì)較低，處于100億元以下，分別為上坤地產(chǎn)、景瑞控股、大發(fā)地產(chǎn)、新力控股集團(tuán)、陽(yáng)光100中國(guó)。

從2022年1-10月銷(xiāo)售額的同比變化來(lái)看，僅有2家房企前10月銷(xiāo)售額同比呈上漲態(tài)勢(shì)，其余48家房企1-10月銷(xiāo)售額均不及去年同期，其中，有半數(shù)以上房企同比跌幅超50%。仁恒置地以41.6%的同比漲幅領(lǐng)先，仁恒置地實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售正增長(zhǎng)，得益于其項(xiàng)目主要集中在江蘇和上海，并且項(xiàng)目多以改善為主，受市場(chǎng)下行影響較小，并且企業(yè)逐漸開(kāi)拓代建業(yè)務(wù)，對(duì)銷(xiāo)售增長(zhǎng)也起到了一定的正向作用。越秀地產(chǎn)位居同比漲幅第二，漲幅為11%，越秀地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)呈穩(wěn)健增長(zhǎng)趨勢(shì)，表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗周期韌性。

另外，在房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然面臨一定壓力之下，多數(shù)企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)難逃下滑局面，不過(guò)相對(duì)而言，國(guó)央資房企以及銷(xiāo)售規(guī)模靠前的企業(yè)，具備資金儲(chǔ)備厚、項(xiàng)目布局廣等優(yōu)勢(shì)，銷(xiāo)售額同比降幅相對(duì)較小，比如具有國(guó)央資背景的華潤(rùn)置地、招商蛇口及規(guī)模較大的金地集團(tuán)、龍湖集團(tuán)等，前10月銷(xiāo)售額同比降幅均低于30%。相反，在銷(xiāo)售攬金下滑嚴(yán)重的隊(duì)伍中，主要聚焦的是出險(xiǎn)且現(xiàn)金流壓力仍然較大的企業(yè)。其中，中國(guó)奧園、新力控股集團(tuán)的銷(xiāo)售額較去年同期下滑嚴(yán)重，降幅超8成，尤其是新力控股，銷(xiāo)售端更顯冷淡，前10月銷(xiāo)售額幾乎較去年折半。

備注：碧桂園銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)源于企業(yè)月度銷(xiāo)售簡(jiǎn)報(bào)，兩個(gè)指標(biāo)分別代表的是歸屬公司股東權(quán)益的合同銷(xiāo)售金額、銷(xiāo)售面積；金輝控股銷(xiāo)售數(shù)

從前10月銷(xiāo)售面積及同比變化來(lái)看，萬(wàn)科、保利發(fā)展以及碧桂園仍然占據(jù)前三之位，不過(guò)名次稍有變化，碧桂園位居銷(xiāo)售面積榜首，其在各能級(jí)市場(chǎng)的均衡布局，有效對(duì)沖了客觀因素對(duì)銷(xiāo)售的階段性影響，同時(shí)豐富的可售資源可以應(yīng)勢(shì)快速調(diào)整供需節(jié)奏，2022年1-10月銷(xiāo)售面積達(dá)3847萬(wàn)平方米。保利發(fā)展、萬(wàn)科企業(yè)位列第二、三位，銷(xiāo)售面積分別為2187.7萬(wàn)平方米、2135.7萬(wàn)平方米。但三者今年上半年銷(xiāo)售面積均不及去年同期，降幅處在35%以下。

與此同時(shí)，有3家房企前10月銷(xiāo)售面積同比呈上漲態(tài)勢(shì)，仁恒置地、越秀地產(chǎn)依然在榜，同比漲幅分別為14.2%、5.0%。不難發(fā)現(xiàn)，近兩年，外資、港資等資本紛紛開(kāi)始抓住時(shí)機(jī)，加速涌入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，港資房企仁恒置地拿地規(guī)模居多，可見(jiàn)其銷(xiāo)售面積走高與積極儲(chǔ)備資源有很大關(guān)系。另外，10月越秀地產(chǎn)繼續(xù)積極吸納優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，使“1+4”全國(guó)性布局進(jìn)一步鞏固，因此，豐富優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備也為越秀地產(chǎn)在新一輪的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中搶占發(fā)展機(jī)遇提供有利保障。此外，合生創(chuàng)展憑借6.2%的漲幅入伍。

（二）近6成房企銷(xiāo)售額環(huán)比上升，保利發(fā)展單月攬金領(lǐng)跑

從房企10月銷(xiāo)售額排行來(lái)看，保利發(fā)展憑借430.1億元的銷(xiāo)售金額位居各大房企中領(lǐng)先地位，碧桂園緊隨其后，2022年10月合同銷(xiāo)售金額為333.3億元，萬(wàn)科企業(yè)以321億元的銷(xiāo)售額位居第三。與此同時(shí)，有7家房企的10月合同銷(xiāo)售金額低于10億元，其中，陽(yáng)光100中國(guó)的10月銷(xiāo)售額僅為1億元。

從2022年10月銷(xiāo)售額的環(huán)比變化來(lái)看，在樓市放松政策逐步落實(shí)以及房企加大推盤(pán)促銷(xiāo)力度下，多數(shù)房企收金表現(xiàn)穩(wěn)步上升。50家房企中有29家10月銷(xiāo)售額較上月上升，其中，有3家房企環(huán)比漲幅超4成，其余21家房企10月銷(xiāo)售額環(huán)比呈下降態(tài)勢(shì)。銀城國(guó)際控股以83.5%的環(huán)比漲幅領(lǐng)先，其長(zhǎng)期深耕長(zhǎng)三角區(qū)域，重點(diǎn)在南京大本營(yíng)，地方樓市穩(wěn)健帶動(dòng)銀城國(guó)際銷(xiāo)售大幅回升。新力控股位居環(huán)比漲幅第二，漲幅為71.1%，其緊抓銀十銷(xiāo)售季，加速回款。綠城中國(guó)以43.3%的環(huán)比漲幅位居第三，其自有品牌的代建管理項(xiàng)目的市場(chǎng)認(rèn)可度逐步走高，對(duì)企業(yè)整體業(yè)績(jī)的貢獻(xiàn)不容小覷。相反，仁恒置地、金地商置10月銷(xiāo)售放緩，環(huán)比降幅均超50%，分別以56.4%、50.9%的降幅位居第一、二。

從同比變化來(lái)看，9家房企銷(xiāo)售額較去年同期呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，其余40家房企的銷(xiāo)售額同比均呈下降態(tài)勢(shì)。其中，保利置業(yè)集團(tuán)以51.1%的同比漲幅領(lǐng)跑，招商蛇口、華潤(rùn)置地憑借30%以上的同比漲幅躋身前三。中國(guó)奧園、融創(chuàng)中國(guó)及富力地產(chǎn)3家房企位列10月銷(xiāo)售額同比跌幅前三之位，跌幅分別為91.1%、80.9%、80.8%。

根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2022年10月碧桂園合同銷(xiāo)售面積為416萬(wàn)平方米，位居各大房企中領(lǐng)先地位，保利發(fā)展緊隨其后，2022年10月合同銷(xiāo)售面積為261.2萬(wàn)平方米，萬(wàn)科企業(yè)以198.8萬(wàn)平方米的銷(xiāo)售規(guī)模位居第三。與此同時(shí)，陽(yáng)光100中國(guó)合同銷(xiāo)售面積再度墊底，10月僅實(shí)現(xiàn)0.7萬(wàn)平方米的銷(xiāo)售量。

從2022年10月銷(xiāo)售面積的環(huán)比變化來(lái)看，47家房企中有28家房企銷(xiāo)售面積較上月呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，其余19家房企的銷(xiāo)售面積環(huán)比上月下降。其中，銀城國(guó)際控股單月銷(xiāo)售面積呈上漲態(tài)勢(shì)，以66.9%的環(huán)比漲幅領(lǐng)先，合生創(chuàng)展、正榮地產(chǎn)位居第二、三，環(huán)比漲幅分別為42.1%、40.2%。相反，融信中國(guó)以48.3%的跌幅居首。從同比變化來(lái)看，40家房企銷(xiāo)售面積較去年同期呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)，6家同比上漲，其中，保利置業(yè)集團(tuán)10月銷(xiāo)售面積同比漲幅大幅領(lǐng)先，達(dá)83.8%，首開(kāi)股份、綠城中國(guó)、中國(guó)海外發(fā)展3家房企同比漲幅相近，均在15%左右。此外，富力地產(chǎn)、融信中國(guó)及融創(chuàng)中國(guó)3家房企位列10月銷(xiāo)售面積同比跌幅前三之位，跌幅均超80%。

三、 3家房企目標(biāo)完成率在60%以上，越秀地產(chǎn)居首

從房企2022年銷(xiāo)售額目標(biāo)完成情況來(lái)看，12家房企中有8家2022年前10月銷(xiāo)售額實(shí)現(xiàn)了全年目標(biāo)的50%以上，且國(guó)央資房企占位明顯靠前。從完成率的分布情況來(lái)看，目標(biāo)完成率在70%~80%之間的僅有越秀地產(chǎn)1家房企，以73.8%的目標(biāo)完成率領(lǐng)先，越秀地產(chǎn)憑借多元化的增儲(chǔ)渠道，不斷布局高能級(jí)城市，是其能夠在全國(guó)樓市深度調(diào)整中表現(xiàn)如此強(qiáng)勢(shì)的重要原因之一。招商蛇口和首開(kāi)股份2家房企的目標(biāo)完成率在60%~70%之間，分別以68.7%、68%位居第二、三；目標(biāo)完成率在50%~60%之間的企業(yè)有5家，分別是保利置業(yè)集團(tuán)、時(shí)代中國(guó)控股、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、龍湖集團(tuán)和中國(guó)金茂；目標(biāo)率低于50%的企業(yè)有綠城中國(guó)、銀城國(guó)際控股、建業(yè)地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)4家，其中，寶龍地產(chǎn)2022年前10月銷(xiāo)售額僅完成全年目標(biāo)的33%。

近期以來(lái)，針對(duì)房地產(chǎn)的支持政策頻繁且力度空前，金融16條從供需兩端全方位發(fā)力，央行宣布年內(nèi)第二次降準(zhǔn)，三箭齊發(fā)等，房企融資環(huán)境進(jìn)一步改善，信心也將會(huì)有大幅地提升，在接下來(lái)兩個(gè)月的時(shí)間里，房企需加快推盤(pán)節(jié)奏，探索多元化營(yíng)銷(xiāo)手段等，為年底沖刺做好充分準(zhǔn)備，以期完成全年目標(biāo)。

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