來源：證券時報

作者：吳家明

(資料圖片)

“最近一兩個月，很多業主過來放盤，這其中小部分業主是想試試市場行情，但大部分都是誠心出售。”在深圳福田八卦嶺，從事房產中介行業近10年的張經理告訴記者，“就我們店樓上這個小區，現在在售的二手房就超過20套，以往一般情況之下也就10套左右。”

最近，包括深圳在內的多個城市二手房在售數量大增，為什么會出現這樣的情況？又會給樓市帶來哪些影響？

賣房的原因有多種

深圳市房地產中介協會最新公布的數據顯示，截至11月14日，深圳全市共有42049套有效在售二手房源，較上周增加948套，在售二手房源數量持續增加。

“現在深圳對中介平臺上的房源審查比較嚴格，資料不全的不可以對外展示，所以你在手機平臺上看到的房源還不是全部在售二手房源。”張經理表示，“從去化周期來說，掛牌量是不少，肯定有一定壓力。”

那么，超過4萬套的在售二手房數量到底是一個什么樣的概念？記者發現，近6個月深圳月度二手住宅過戶量分別為2318、2241、2036、2000、1730、1733套。樂有家研究中心的數據顯示，以小區為單位，用掛牌率（掛牌率=掛牌套數/總戶數）來進行衡量，掛牌率在1%~5%屬于正常流通狀態，而掛牌率超過5%，說明小區內房源掛牌量大，賣家間競爭激烈，甚至處于滯銷狀態。在樂有家網掛牌的二手住宅小區中，平均掛牌率為3%，整體還處于合理狀態。而小區滯銷占比最高的區域是龍崗區，其次是南山區。

深圳中原研究中心認為，二手房掛牌量不斷創新高，掛牌價回落，訪客量仍處于低位，議價空間升至高位，各項指標表明市場仍在調整中。另一方面，新房市場“內卷”嚴重，折扣也越來越普遍，新入市樓盤價格也不斷創近幾年片區內新低，這樣將進一步壓制二手房市場。

記者在羅湖、福田的多個片區采訪近10位前來放盤的二手房業主，對于為何選擇在此時放盤，得到的回復主要包括部分業主之前一直在猶豫要不要把手上空出的房子拿出來賣，但考慮到目前的樓市調控和市場表現，覺得不想再“等”；或是出于自身經濟因素，套現是現在的一種選擇；也有改善型業主賣房套現，準備置換，但目前二手房銷售周期拉長，所以提前準備；也有部分手持多套房的投資客表示，目前租賃市場壓力也很大，空置期變長，持有成本越來越高，所以選擇出售。

供求兩端需雙向提振

除了深圳，市場公開數據顯示，北京、杭州等城市二手房在售量也升至高位。廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，二手房掛牌在售量增加，主要因為當房價上漲預期減弱，對于很多投資客來講持有房子的成本就變高，所以會選擇售出。上一輪樓市上漲之時投資客太多，現在售出房產獲利是他們的盈利邏輯。此外，目前一線城市的房屋出租收益率僅為1.5%~2%。過去，多數人選擇持有房產是因為房價存在上漲預期，所以不太關注出租收益率。當房價“不漲”的時候，出租收益率低的憂慮就會顯現出來。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹認為，二手房掛牌在售量上升，在一定程度上表明二手房市場銷售不佳導致庫存量上升。而二手房循環不暢通，會反向傳導到一手房市場，導致一手房的交易量下降。總體來講，這些現象都反映出目前全國房地產市場仍存在比較大的銷售壓力，期望最新的刺激政策能激活市場促進回暖。

中指研究院指數事業部研究副總監徐躍進也認為，未來各地方政府預計將進一步出臺并落實相關樓市支持政策，逐步改善市場預期，二手房市場成交也有望緩慢恢復，對市場運行形成支撐，但這個過程可能相對較長。

最近，有關樓市的利好政策再次發力，而且相較于此前寬松的主要方向是面向購房者，最近多數政策都開始針對房企，包括供給端的融資支持，預售資金盤活等多方面政策。隨著更多樓市利好政策出臺，這些政策端的影響將會逐步反映在樓市之中。

李宇嘉認為：“供給端的風險如果不解除，需求端也很難提振，因為購房者和銀行會認為開發商存在風險，那么銀行不給貸款，金融機構不給融資，購房者不買房，就會導致開發商資金鏈更加緊張，在這種情況下就會引發降價促銷，但降價促銷會在一定程度上引起土地價格和房價的下跌，也惡化了市場的預期。需求端是開發商的內源融資，也就是開發商造血功能要起來，處理供給端的問題才會順暢一點。”

關鍵詞： 多城二手房在售量為何持續走高?