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出乎意料，折扣滿天飛，揚言光明價買龍華芯的龍華卷王盤，被砸成了年度運氣最差的新盤。

上周4422套人才安居房入市，市場炸開了鍋，大家多少是看到了的。

對于影響，很多已經上車的業主認為是無法對市場造成沖擊的，甚至是嗤之以鼻。

但實際情況，這四千多套可售人才安居房短期對市場的情緒沖擊已經超出大家的感知。

最明顯的，龍華地鐵站附近的四海華亭1043套住宅，開盤備案價5.88-6.85萬/㎡。

按揭88折，一次性付款86折，折后單價約5.1-5.8萬/平，直接擊穿龍華的新房底盤，將整個龍華的新盤都打得趴下。

這個跳水價，可以說是非常驚喜了。

同地段級別的新盤，龍華備案開盤價格都要到6萬～8萬/平。

今年4月，與四海華亭直線距離約2公里的壹城時尚花園入市，備案均價約6.5-7.6萬/平；

今年1月，與四海華亭直線距離約1.9公里的卓越柏奕府入市，備案均價6.8-8.3萬/平。

要知道，地段更偏更遠的清湖盛璟潤府都要賣6.25-8.28萬/平，觀瀾的鵬瑞頤璟府都要賣5.05-6.05萬/平。

市場一致覺得便宜量多，去化應該不會太難看。

加上有大量轉介以及開盤即打折的優惠力度，預估賣個5成問題不大。

放在以往，全場備案最低價+開盤打骨折+全城二級聯動轉介，肯定可以做開盤最靚的仔的。

但結果開盤當天只賣了不到3成，出乎大家的意料。

一方面本身深圳樓市處于成交冷淡周期，新房互相擠壓。

另一方面項目本身綜合品質的問題。

還有就是來自人才安居房的沖擊。

在這批人才安居房當中，距離四海華亭約3.7公里的星河開市客環球商業中心，地段更好，更靠近龍華的紅山核心區，價格更便宜（均價4.16-4.67萬/平）。

可見這批人才房對市場的沖擊意義。

對于剛需群體來說，住房需求始終會放在第一位，真的會被人才房分流購買需求。

心疼四海華亭一秒，撞在這個節骨眼入市，只能說運氣太背了點。

相信隨著市場陸續供應的人才房，短時間內依然會大力壓制新房的成交。

有第一個運氣不夠好的新盤，就會有第二個。

接下來哪個新房會成為擠壓的對象？

剛需買房接下來會以安居房價格錨定市場價格。

目測會是近期入市的光明松茂御城雅苑。

松茂御城雅苑11月12日發布銷售方案，278套毛坯住宅，單價約3.96-5.25萬/㎡，戶型約82-89平，總價區間約334-462萬/套。

雖然項目處于地鐵13號線（在建中）月亮路站約400米附近，未來可以直達南山科技園，周邊配套除了大型商場需要去到鳳凰城的藍鯨世界、萬達廣場外，價格也有優惠。

但相比人才安居房就顯得不是特別便宜了。

這批人才安居房中的華僑城九樾廣場，位于光明科學城中心，處于6號線科學公園地鐵站口，448套，66平-85-87平，帶精裝均價3.015萬/平，比松茂御城雅苑便宜1萬/平+精裝費。

對剛需來說，能滿足居住+地鐵通勤+3公里內學校的組合，就是適合上車盤。

所以，華僑城九樾廣場這個地鐵口安居房，或多或少都會分流松茂御城雅苑部分購買需求。

不過人才安居房對市場短期內的影響會呈現出分化的狀態。

4萬-5萬/平的剛需房受到的影響是最明顯的。

若價格低于4萬/平的新房分流效應就沒這么明顯了。

最近龍崗寶龍的南山悅時光花園推出676套精裝房源，71-81㎡三房，單價區間3.39萬-4.49萬/平，總價約243-365萬/套，折后總價233萬/平起。

項目公交接駁車不夠方便，出門要靠電動車，開盤當天都賣出238套，去化率約35%，比龍華的四海華亭賣得還要好。

而這次人才安居房項目安居玥龍苑、安居顥龍苑配售均價2.31萬/平，更便宜，更靠近14號線寶龍地鐵站（步行約1.2公里）。

項目和南山悅時光花園（距離14號線南約站步行約2.4公里）就相差4-5公里。

但從去化的結果來看，南山悅時光花園，似乎并不怎么受安居玥龍苑、安居顥龍苑的影響。

所以接下來，新房開盤的結果，大概率是同地段2倍以上價格的剛需盤不好賣，反而是三萬出頭的項目好賣一點，因為價差套利沒這么明顯。

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