樂居財經(jīng)嚴明會9月22日，穆迪將廣州市方圓房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（GuangzhouFinelandRealEstateDevelopmentCo.,Ltd.，簡稱“方圓地產(chǎn)”）的公司家族評級（CFR）從“B3”下調(diào)至“Caa1”，該公司的高級無抵押評級從“Caa1”下調(diào)至“Caa2”。

展望維持負面。

(資料圖)

穆迪分析師AlfredHui表示：“評級下調(diào)反映出，由于未來6-12個月流動性疲弱，債務到期規(guī)模龐大，方圓地產(chǎn)的再融資風險加劇”。

Hui補充道：“負面展望反映出，該公司籌集新資金以滿足其再融資需求的能力存在高度不確定性”。

評級理據(jù)

方圓地產(chǎn)的流動性嚴重惡化，由于合同銷售疲軟和償還到期債務，其現(xiàn)金余額從2021年底的49億元人民幣下降到2022年6月底的26億元人民幣。盡管如此，方圓地產(chǎn)在未來12個月內(nèi)仍有相當大的債務到期，包括2022年12月可回售的9.18億元人民幣境內(nèi)債券和2023年7月到期的3.4億美元境外債券。穆迪估計，方圓地產(chǎn)的現(xiàn)金持有量及其經(jīng)營現(xiàn)金流將不足以覆蓋所有到期債務。

穆迪預計，在2021年同比暴跌27%后，方圓地產(chǎn)的合同銷售額將繼續(xù)疲軟，2022年將同比下降約15%，至105億元人民幣左右。疲軟的合同銷售額會限制其經(jīng)營現(xiàn)金流和流動性。此外，鑒于疲軟的市場條件和有限的外部融資渠道，該公司籌集替代資金以償還債務的能力也存在很大的不確定性。

由于銷售業(yè)績不佳，方圓地產(chǎn)的信用指標也在惡化。穆迪預計，由于入賬收入減少和毛利率降低，未來12-18個月，方圓地產(chǎn)的利息償付能力（以EBIT利息覆蓋率衡量）將從截至2022年6月前12個月的1.8倍降至1.3倍-1.4倍。穆迪預計，未來12-18個月，方圓地產(chǎn)的毛利率將從2022年上半年的24.9%和2021年的28.6%降至23%-24%，因為該公司可能不得不提供更多的價格折扣，以促進合同銷售額和現(xiàn)金回款。

方圓地產(chǎn)的“Caa1”CFR還考慮了其民營公司地位以及相關(guān)的治理風險，即信息披露和公司治理標準低于上市同行。

由于結(jié)構(gòu)性次級風險，方圓地產(chǎn)的“Caa2”高級無抵押債務評級比該公司的CFR低一個子級。這種風險反映了該公司大多數(shù)債權(quán)在其經(jīng)營中的子公司，在破產(chǎn)情況下受償順序優(yōu)先于方圓地產(chǎn)的高級無抵押債權(quán)。此外，控股公司缺乏結(jié)構(gòu)從屬的重大緩解因素。因此，控股公司債權(quán)預期回收率將較低。

可能導致評級上調(diào)或下調(diào)的因素

鑒于展望為負面，該公司的評級不太可能獲得上調(diào)。

然而，如果方圓地產(chǎn)改善其流動性和融資渠道，并在未來12-18個月加強其銷售、盈利能力和信用指標，則可能出現(xiàn)正面評級勢頭。

另一方面，如果流動性和再融資風險進一步加劇，穆迪可能會下調(diào)方圓地產(chǎn)的評級。

發(fā)行人概況

廣州市方圓房地產(chǎn)發(fā)展有限公司成立于1995年，是一家總部位于廣東省的房地產(chǎn)開發(fā)商，目標客戶為中高端客戶。公司在針對不同客戶的開發(fā)中采用了東方風格的設(shè)計。截至2021年底，方圓地產(chǎn)由其創(chuàng)始人兼董事長方明全資擁有。

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