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樓市已經進入傳統“金九銀十”重要節點，網紅豪宅盤相繼入市也讓平靜的深圳樓市有所升溫。而在法拍房市場，豪宅法拍房也再次受到市場追捧。

深圳寶能城首批20套豪宅法拍房受追捧

近日，深圳寶能城花園第一批被拍賣的房源落槌。在近11萬人的圍觀中，首批20套房全部成功拍出，成交總價近3億元，超出起拍總價530萬元。其中，更有8套房的成交均價突破10萬元/平方米。

公開資料顯示，寶能城位于深圳南山西麗大學城片區，與南方科技大學一路之隔，與地鐵5號線塘朗站無縫接駁，總占地約10.5萬平方米，總建面約83萬平方米，由6個地塊組成，分東、西兩區開發，也是寶能當前在深圳開發的唯一大型住宅。

據悉，此番率先拍賣的20套房產全部位于寶能城花園東區三期工程B座，均為毛坯現房狀態，其中面積約198平方米的有2套，約152平方米10套，另有131平方米、138平方米大的房子各4套。起拍價均為評估價，最低為1298.33萬元，最高為1962.61萬元。

記者采訪項目周邊房產中介經理得知，寶能城花園二手房成交價曾一度高達每平方米15萬元，現在的房源掛牌價也與法拍起拍價格有每平方米兩萬元以上的價差。

記者在阿里拍賣網上看到，目前除了成交的20套房源之外，寶能城還有多套房源正在競拍。截至記者發稿，還有16套房源的拍賣正在進行中，已有38人報名，超3萬人圍觀。

有業內人士表示，對于動輒千萬的法拍豪宅，僅保證金就需要70萬元-100萬元不等，因此每套房產的真正意向買家并不多，報名人數多為3-5人。廣東省深圳市中級人民法院還要求，買受人須在拍賣成交后10個工作日內繳齊余款；如需向金融機構申請貸款，買受人須在拍賣成交后2日內向法院申請出具《拍賣余款繳納通知書》。不過，與一般法拍房不同，寶能城花園的法拍房為空置的毛坯新房，且債權司法關系相對干凈清晰，上述房產的權利人為寶能城有限公司。

據悉，寶能城花園共484套房產分別在2018年到2021年，前后三次被抵押給平安銀行(行情000001,診股)深圳分行和前海世紀基金管理有限公司，此后被法院悉數輪候查封。事實上，從今年年初開始，被多次抵押的寶能城花園就頻繁攪動深圳樓市。6月30日至7月1日，寶能城花園部分房屋曾計劃進行司法拍賣，起拍價約1504萬元。不過，在第一次法拍上架時，15套法拍房近半個月僅8人報名，最終全數撤回。

而此番拍賣與上一次相比，在競買公告中明確了“拍賣、過戶過程中產生的稅費，由相應主體依法各自承擔”。在業內人士看來，這或也是此次拍賣順利的一大原因，稅費劃分明確，無后續稅費不確定性的擔憂。

有參與過千萬元以上豪宅法拍的購房者對記者表示，相比二手房市場，剛改用戶可以用同等預算在法拍市場買到性價比更高的房產。豪宅購房者，也可以在法拍市場買到二手房市場上稀缺的優質房產。

樂有家研究中心通過整理阿里拍賣、法院公告等公開拍賣平臺數據顯示，2017年以來深圳法拍房成交量大幅增加，年均成交量破千套。今年1-8月深圳法拍房成交量673套，8月成交創新高，成交120套。與此同時，法拍房價格多低于市場價，且多處于市場價的7-8折，部分房源更低至5折。

百億貨值豪宅再現“日光”

而在正常交易的深圳新房市場，招商璽家園、前海頤城棲灣里等動輒過千萬的豪宅項目在“金九銀十”相繼亮相。

其中，招商璽家園此次共備案604套住宅。9月21日晚10點多，經過近14個小時的選房，所有房源全部售罄，成功“日光”，成為深圳今年第二個日光的豪宅新盤，也是深圳下半年來首個“日光盤”。此前，海德園推出的239套房源，最低門檻1800萬元，在5月30日開盤當天售罄，這也是深圳2022年新房項目第一個“日光”盤。

據悉，招商璽家園此次備案的604套房為124-127平單位和424平單位，其中，備案區間價格約為10-16.2萬/平，總貨值近116億元。最貴的一套位于6棟頂層，建筑面積約424.34平方米，總價約6904萬元。

資料顯示，招商璽家園位于深圳南山蛇口太子灣片區，是招商蛇口(行情001979,診股)太子灣綜合體的住宅部分。招商蛇口太子灣綜合體總建筑面積約170萬平方米，包括居住、商務辦公、文化藝術、特色商業四大組團，規劃引入知名購物藝術中心K11，周邊有深圳灣游艇會、太子灣郵輪母港、海上世界文化藝術中心等配套。

有參與招商璽家園打新的購房者對記者表示，關注該項目的主要原因還是該項目定價與周邊二手房存在較大價差。記者發現，項目周邊二手房有招商雙璽花園、鯨山花園、伍茲公寓、山語海等小區，二手房參考價每平方米在10萬~13.2萬元之間，實際掛牌價則更高。

深圳樓市回暖還言之尚早

中原地產研究中心認為，市場低迷下豪宅相對搶眼，高凈值人群受環境、政策影響相對更小，所以今年市場極度低迷，但是豪宅表現好于剛需改善。

不過，同樣也是豪宅。與此形成鮮明對比的是，去年同期深圳新房市場上的“日光盤”數量則達到了20個。

除了新房，二手房也是考驗樓市成色的晴雨表。深圳貝殼研究院數據顯示，2022年上半年深圳二手房新增掛牌均價同比下跌0.8%，環比下跌1.5%，整體來看業主心態和預期有所弱化，報價趨向合理。此外，今年上半年成交議價率為5.9%，創下近年來新高，也表明當前博弈偏向于買方市場。

目前，深圳剛需新房市場的入場門檻已明顯變低，密集供應下，開發商也推出打折等促銷活動。有業內人士表示，深圳剛需購房者漸漸冷卻的“打新”熱背后，是新房價格和二手房價格之間的“剪刀差”正在不斷縮小，二手房的降價空間也在加大。

美聯物業研究中心總監何倩茹認為，說深圳樓市是否回暖目前言之尚早，畢竟招商璽家園這個項目比較獨特。9月底這個時間段，有比較多好項目同時入市，相信能為深圳市場帶來熱度。“但我認為，只有當這些熱度傳遞至普通住宅或者二手房市場，這些產品的成交量能同時出現較為明顯的上升態勢，才能真正傳達出市場回暖的信號。”

數據顯示，截至9月20日，9月深圳已有14個新盤獲批，供應新房約98.60萬平方米、10843套。其中，商品住房約77.59萬平方米、8340套。根據深圳市房地產信息平臺統計，深圳今年已供應新房約498.55萬平方米、49302套，9月供應占比近20%，創下今年以來的月度供應新高。此外，據深圳中原研究中心統計，9月待入市的新盤還有7個，不乏前海瑧灣悅、寶安萬科未來之光、龍崗仁恒公園世紀等關注度頗高的項目。

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