9月7日上午，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行正式發布關于存量首套個人住房貸款利率調整的公告，宣布自2023年9月25日起，將與存量個人住房貸款客戶就貸款執行利率進行協商調整，并公布了有關操作細則。

鏡鑒咨詢創始人張宏偉表示：“隨著工行、農行、中行、建行官宣存量首套房貸利率調整細則出臺，預計后續各大銀行存量房貸利率的下調將在9月份集中調整到位。”

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9月7日，四大行正式宣布將與存量個人住房貸款客戶就執行利率進行協商調整。圖/IC photo

統一批量調整下，還有哪些客戶需要自主申請？

新京報記者對比發現，對于原貸款發放時執行首套房貸利率標準的存量房貸，工行、農行、中行、建行在操作細則中均有類似表示，將于2023年9月25日集中批量調整合同貸款利率，批量調整后于當日起按新的利率水平執行，此前利息均按原合同利率水平計算。

“目前來看各大銀行為了減小工作量，都將采取批量操作方式，按照過去幾年購房所在城市的房貸利率下限和當前利率對比，按下限會批量調整到位，尤其是首套房的購房者，會直接進行批量調整。”張宏偉表示。

那么，除了上述貸款人外，哪些貸款人需要自主申請？以工行為例，其指出，原貸款發放時執行二套房貸利率標準，當前按該公告所述已符合所在城市首套房貸利率標準的存量房貸，即“二套轉首套”的存量房貸，或不良貸款歸還積欠本息的存量房貸，需由客戶向該行主動申請利率調整，經其審核符合條件后按上述調整規則調整貸款利率。還有一種情況為，當前執行固定利率或基準利率定價的存量房貸，需由客戶向該行主動申請利率調整，先按照中國人民銀行公告[2019]第30號相關要求轉換為LPR定價的浮動利率貸款，再按上述調整規則調整貸款利率。

也就是說，對于“二套轉首套”、不良貸款歸還積欠本息及當前執行固定利率或基準利率定價的存量房貸客戶，需要自主申請。

“如果由于首套房認定等因素（‘認房不認貸’政策剛發布，‘首套’認定上會出現變化），有一部分購房者的存量房貸，可以到銀行現場溝通解決。”張宏偉解讀稱。

遵守因城施策原則，“能調盡調，一調到底”

從實施細則來看，工行、農行、中行、建行的表態雖略有差異，但是都是基于當地和當時這兩個要素來執行。

對于存量房貸利率下調的執行標準，以建行為例，2019年10月7日（含）前發放的，調整后的利率按相應期限（原貸款合同期限）LPR利率執行。2019年10月8日（含）-2022年5月14日（含）發放的，調整后的利率按全國首套房貸利率政策下限，即相應期限（原貸款合同期限）LPR利率執行；2022年5月15日（含）-2023年8月31日（含）已發放的或已簽訂合同但未發放的，調整后的利率按全國首套房貸利率政策下限，即相應期限（原貸款合同期限）LPR-20個基點執行。

建行指出：“若在上述時間段內，貸款所在城市首套住房貸款利率政策下限高于上述調整后擬執行水平，調整后的利率按相應政策下限執行。各城市首套住房貸款利率政策下限，以人民銀行各省級分行官方網站公布的為準。”

對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示：“四大國有銀行的調整思路體現了尊重規則、尊重歷史。所謂尊重規則就是尊重當時當地貸款利率下限的規則，下限體現的是差別化的住房信貸政策，體現的是當時利率對于本地樓市因城施策的管控，這個必須要遵守。因此，當地下限高于全國下限的，一律調到當地下限。若貸款利率低于全國下限則一律不調整。”

不僅如此，此次調整還體現了“能調盡調，一調到底”的思路，李宇嘉表示：“此次存在調整空間的，均一次性全部調整到位，或調整到當地下限，或調整到LPR+0。而且存量首套住房貸款客戶無需申請即自動調整，減少了百姓提出申請、銀行審核等流程，將讓利一次性給到百姓。”

業內：存量房貸平均減少500元-1000元/月

對比目前出臺細則的四大國有銀行，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行的表述略有不同。

以2019年10月8日（含）-2022年5月14日（含）這一時間段發放的貸款為例，不考慮各地的政策利率下限的情況下，在建行、農行、中行的執行細則中，其表述為“調整后的利率按全國首套房貸利率政策下限”，而工行的相應表述為“最低可調整至全國首套房貸利率政策下限”。

按照中國銀行此前的舉例稱：“目前，房貸利率是在LPR基礎上加減點確定的，本次調整不涉及LPR變化，是調整加減點。例如，目前LPR是4.2%，您的貸款按加80個點執行，則您現在實際貸款利率為5%（4.2%+0.8%），如果您貸款發放時房屋所在城市首套住房貸款利率政策下限為LPR+10個點，則您存量貸款調整后不得低于LPR+10個點，調整后您的貸款利率最低為4.3%（4.2%+0.1%）。”

李宇嘉表示：“存量房貸中，80%是首套房貸款，其中2016-2021年發放的貸款利率比較高，大約在60%左右，此次平均下調80個基點，對應存量房貸下調50個基點，存量房貸月供降低500元-1000元，有效降低月供支出，溫和釋放被擠壓的生活消費。”

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