作為全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)的深圳樓市，今年以來(lái)有點(diǎn)不容樂(lè)觀。

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在4月份的時(shí)候就爆出深圳一些區(qū)的某些樓盤的成交價(jià)相較于去年同期下跌了20%以上，對(duì)于深圳動(dòng)輒幾百萬(wàn)上千萬(wàn)一套的房子，下跌20%可就不是一件小事，是以百萬(wàn)計(jì)的事情了。

熟悉深圳樓市的朋友估計(jì)知道，深圳樓市已經(jīng)低迷了不止一二年了，2022年深圳二手住宅月度成交量一度跌破2000套，對(duì)于一個(gè)常住人口有1700多萬(wàn)的超級(jí)大城市，這點(diǎn)成交量說(shuō)明了樓市是何等的低迷。

好在去年下半年以來(lái)，樓市的刺激政策接踵而至，全國(guó)樓市出現(xiàn)了“小陽(yáng)春”行情，但深圳樓市受惠于政策刺激非常小，調(diào)控政策松弛的幅度非常有限。當(dāng)然在其他城市樓市火熱的襯托下，深圳樓市在今年第一季度也出現(xiàn)一絲絲暖意，二手住宅的成交量緩慢上升，終于在3月份和4月份實(shí)現(xiàn)了3000套以上的成交量。

可惜好景不長(zhǎng)，5月份的市場(chǎng)又開(kāi)始陷入低迷，二手住宅的成交量直接跌破3000套，而接著的6月份繼續(xù)走低，成交量比5月份還要低。

關(guān)于成交價(jià)格方面，由于現(xiàn)在的數(shù)據(jù)沒(méi)有統(tǒng)一公開(kāi)，整體市場(chǎng)的運(yùn)行不太清楚。之前傳聞的放開(kāi)指導(dǎo)價(jià)后，深圳的業(yè)主興奮了一陣子，但似乎最近又安靜了下來(lái)。據(jù)了解，一些能夠成交的樓盤還是有不少是貼著指導(dǎo)價(jià)賣的。二手住宅的成交量已經(jīng)萎縮多時(shí)，量先行于價(jià)，現(xiàn)在價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)也是正常的。

至于說(shuō)深圳樓市為何會(huì)出現(xiàn)如今這種情況？

首先不得不說(shuō)，深圳的調(diào)控政策幾乎還是全國(guó)執(zhí)行最嚴(yán)格的，“限購(gòu)、限貸”仍然沒(méi)有取消，而新房的“限價(jià)”依然存在。目前出現(xiàn)松動(dòng)也就是貸款利率小幅下調(diào)（首套房4.5%、二套房4.8%），這個(gè)相對(duì)于去年很多城市的首套房利率降至3.9%仍然是高了不少。再就是二手住宅的類“限價(jià)”的指導(dǎo)價(jià)有所松動(dòng)。但目前來(lái)看，這些小幅度的調(diào)整對(duì)下行的市場(chǎng)沒(méi)有起到太大的作用。

其次，深圳在大力發(fā)展保障性住房，共有產(chǎn)權(quán)房、公租房等都在大量供應(yīng)。這就是所謂住房供應(yīng)雙軌制，這部分住房供應(yīng)會(huì)滿足了相當(dāng)一部分剛需家庭的居住需求，他們也就不著急購(gòu)買商品住宅了。

再次，隨著房?jī)r(jià)的低迷，深圳房子的賺錢效應(yīng)也逐漸減弱了，大家購(gòu)房的心態(tài)也就變化了。在之前，大家之所以愿意買入深圳房子，除了自住外，最重要還是深圳房子的保值和升值作用很明顯。一旦這個(gè)作用消失了，大家購(gòu)房的動(dòng)力就會(huì)大大減弱。

當(dāng)然，除了以上因素外，深圳樓市低迷與全國(guó)樓市不景氣的環(huán)境也是有關(guān)系的。在過(guò)去房?jī)r(jià)快速上漲的過(guò)程中，大家對(duì)樓市都是信心滿滿，有些人甚至認(rèn)為房?jī)r(jià)“只漲不跌”，而經(jīng)歷這幾年的波動(dòng)與下跌，市場(chǎng)信心嚴(yán)重受挫，一些人對(duì)樓市又陷入極度的悲觀情緒中。

至于深圳的樓市會(huì)不會(huì)崩盤，不取決于以上因素，而更重要的是深圳是否能保持產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，防止人口外流。

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