6月27日深交所發(fā)行上市審核信息官網(wǎng)顯示，深市兩單房企福星股份（000926）和中交地產(chǎn)（000736）再融資項(xiàng)目獲得證監(jiān)會(huì)批文，這是繼6月9日首單定增并購項(xiàng)目——招商蛇口（001979）發(fā)行股份購買資產(chǎn)并募集資金獲得注冊生效后，又有A股房企試水“第三支箭”（房企股權(quán)融資）并成功落地。

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據(jù)悉，兩家企業(yè)分別募集資金13.41億元和35億元，主要投向棚戶區(qū)改造項(xiàng)目和“保交樓、保民生”的房地產(chǎn)項(xiàng)目以及補(bǔ)充流動(dòng)資金。

從定增審核要點(diǎn)來看，根據(jù)券商中國記者梳理，監(jiān)管層主要關(guān)注兩大方面，一是房企發(fā)行人的基本面，如資產(chǎn)負(fù)債率、毛利率等財(cái)務(wù)指標(biāo)，以及是否交付困難或者存在大額債務(wù)違約；二是募投項(xiàng)目，如融資合理性、效益測算，以及保證補(bǔ)流資金不用于變相拿地等。

深交所表示，為推動(dòng)上市房企再融資項(xiàng)目高效落地，主抓加強(qiáng)指導(dǎo)服務(wù)，答疑解惑，做好日常監(jiān)管協(xié)同，精準(zhǔn)識(shí)別公司風(fēng)險(xiǎn)。

深市上市房企再融資項(xiàng)目落地

房企股權(quán)融資正加速落地。6月27日，兩家深市房企的再融資項(xiàng)目獲得證監(jiān)會(huì)批文。

根據(jù)定增募集說明書顯示，福星股份向特定對象發(fā)行股票募集資金總額不超過13.41億元，主要用于三個(gè)募投項(xiàng)目，分別為紅橋城K6住宅項(xiàng)目、紅橋城K15項(xiàng)目、補(bǔ)充流動(dòng)資金。福星股份表示，本次募投項(xiàng)目均屬于武漢市城中村改造類項(xiàng)目，是有利于國計(jì)民生的工程。

據(jù)悉，福星股份定增項(xiàng)目在今年3月3日獲得受理，20天后獲得問詢，6月6日獲得深交所審核通過，6月19日注冊生效，如今終于拿下批文。從受理到獲得批文全程歷時(shí)116天。

另一家中交地產(chǎn)計(jì)劃募資不超過35億元，募投項(xiàng)目共有六個(gè)，分別為長沙鳳鳴東方、鄭州翠語紫宸、武漢中交澄園、惠州紫薇春曉、天津春映海河、補(bǔ)充流動(dòng)資金。公司表示，本次募集資金投資項(xiàng)目符合“保交樓、保民生”相關(guān)政策要求，募集資金投資項(xiàng)目均為住宅項(xiàng)目，均已取得首批預(yù)售許可證并進(jìn)行預(yù)售。

中交地產(chǎn)定增項(xiàng)目進(jìn)展相對要快，公司定增項(xiàng)目在3月29日獲得受理，4月9日進(jìn)入問詢階段，該公司與福星股份一樣在6月6日獲得深交所審核通過，也于6月19日注冊生效，并在27日獲得批文。公司從受理到獲得批文歷時(shí)90天。

支持優(yōu)質(zhì)房企改善資產(chǎn)負(fù)債表

在房企定增審核中，監(jiān)管審核要點(diǎn)有哪些？備受市場關(guān)注。根據(jù)券商中國記者梳理兩家公司的問詢函，監(jiān)管的關(guān)注點(diǎn)主要為兩大塊：一是房企發(fā)行人基本面問題；二是募集資金及其投向問題。這從中可以看出，監(jiān)管對公司經(jīng)營面及融資合理性的持續(xù)關(guān)注，支持改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表，加大權(quán)益補(bǔ)充力度。

具體來看，在公司基本面方面，監(jiān)管需要房地產(chǎn)企業(yè)說明剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比等財(cái)務(wù)指標(biāo)，以及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率水平波動(dòng)情況是否處于合理區(qū)間，是否與同行業(yè)可比上市公司情況相一致。

監(jiān)管也會(huì)關(guān)注公司是否有違法違規(guī)或重大負(fù)面輿情信息。比如是否存在房地產(chǎn)項(xiàng)目交付困難引發(fā)的重大糾紛爭議；是否存在大額債務(wù)違約、逾期；是否存在資金籌措、拿地拍地、項(xiàng)目建設(shè)、已售樓房交付、實(shí)際控制人聲譽(yù)等方面重大不良輿情；是否存在閑置土地、捂盤惜售、炒地炒房、違規(guī)融資、違規(guī)拿地、違規(guī)建設(shè)等情況。

交易所還會(huì)要求發(fā)行人結(jié)合房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策、行業(yè)景氣度、房地產(chǎn)投資增速、批準(zhǔn)預(yù)售及其變化情況、公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)新開工面積、簽約銷售面積、銷售回款面積等，說明公司經(jīng)營是否正常，是否具備持續(xù)經(jīng)營能力。

在第二大類的募集資金及募投項(xiàng)目問題上，福星股份和中交地產(chǎn)募資用途均為地產(chǎn)項(xiàng)目，交易所會(huì)提問兩家公司本次募資投向房地產(chǎn)的主要考慮，要求結(jié)合財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營情況、現(xiàn)金流等情況，說明公司的資金籌措需求及本次融資的必要性和合理性。

要求結(jié)合募投項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度、銷售情況及價(jià)格、周邊區(qū)域及同行業(yè)類似項(xiàng)目情況、募投項(xiàng)目收益情況的測算過程、測算依據(jù)等，說明募投項(xiàng)目效益測算的合理性及謹(jǐn)慎性。

此外，記者也注意到，上述兩家房企均提到，會(huì)把募集資金的其中一部分用于“補(bǔ)充流動(dòng)資金”。為此，交易所均要求發(fā)行人，結(jié)合資金使用的內(nèi)部控制制度，公司拿地拍地、開發(fā)新樓盤計(jì)劃、在建項(xiàng)目資金需求等，說明如何保證補(bǔ)充流動(dòng)資金的使用符合上市房企的監(jiān)管要求，是否會(huì)變相用于拿地拍地、開發(fā)新樓盤等增量項(xiàng)目。

深交所多舉措提高審核質(zhì)效

2022年11月證監(jiān)會(huì)出臺(tái)一攬子政策，明確表示資本市場支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，加大權(quán)益補(bǔ)充力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場盤活存量、防范風(fēng)險(xiǎn)、轉(zhuǎn)型發(fā)展。這標(biāo)志著房地產(chǎn)紓困政策在“第一支箭”（貸款融資）、“第二支箭”（債券融資）發(fā)出后，出臺(tái)“第三支箭”（股權(quán)融資）。

此次政策核心是恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資；恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資；調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場上市政策；進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用；積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。

為此，業(yè)內(nèi)亟盼相關(guān)項(xiàng)目盡快落地，形成示范效應(yīng)。就在6月9日，招商蛇口發(fā)行股份購買資產(chǎn)并募集配套資金項(xiàng)目獲得批文，這意味著房企股權(quán)融資“第三支箭”在實(shí)操層面的正式落地。據(jù)了解，招商蛇口擬以發(fā)行股份方式分別購買南油集團(tuán)24%股權(quán)和招商前海實(shí)業(yè)2.89%股權(quán)，并募集配套資金85億元，主要用于10個(gè)存量住宅項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)及交付。

如今，深市兩單房企定增項(xiàng)目落地，房企股權(quán)融資再獲進(jìn)展。深交所表示，為加快推動(dòng)上市房企再融資項(xiàng)目高效落地，深交所在審核中著重抓好多項(xiàng)工作提高審核質(zhì)效。

具體來看，一是加強(qiáng)指導(dǎo)服務(wù)，上市房企再融資政策啟動(dòng)后，市場對政策適用存在疑問，深交所主動(dòng)約見5家在審房企，“面對面”答疑釋惑，切實(shí)提升審核透明度；二是做好日常監(jiān)管協(xié)同，完善審核部門與公司監(jiān)管部門工作協(xié)作機(jī)制，發(fā)揮企業(yè)畫像系統(tǒng)等智能輔助工具在精準(zhǔn)識(shí)別公司風(fēng)險(xiǎn)中的作用。

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