本文來源：時(shí)代周報(bào) 作者：胡天祥

“110平方米的房子，到手卻發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積只有60多平方米。”法制日報(bào)的一篇報(bào)道，使“公攤面積”再次成為熱議話題。

【資料圖】

8月16日，據(jù)法制日報(bào)報(bào)道，2018年4月，李黎全款購入青島市某小區(qū)一套總面積為110.25平方米的住宅。據(jù)李黎回憶，當(dāng)時(shí)銷售人員告訴她，因?yàn)樾^(qū)樓棟屬于超高層建筑，達(dá)到55層，考慮到避難層、電梯高度等因素，公攤面積占比會(huì)達(dá)到31%，但實(shí)際收房時(shí)可能比這個(gè)數(shù)值小。

李黎向媒體出示的購房合同內(nèi)容顯示，總價(jià)值120余萬元的110.25平方米的房屋，套內(nèi)建筑面積為75.24平方米，公用分?jǐn)偨ㄖ娣e為35.01平方米，公攤面積占房屋總面積約31.8%。

然而，2021年9月，準(zhǔn)備收房的李黎找驗(yàn)房師測量后發(fā)現(xiàn)，實(shí)際套內(nèi)僅有61平方米左右，3間臥室沒有一間超過9平方米，主臥甚至無法放下雙人床?！安钪抵饕w現(xiàn)在墻體的厚度上，將近1米的外墻，有一半的面積算業(yè)主的套內(nèi)建筑面積。但是開發(fā)商銷售時(shí)沒有說明，而且在銷售時(shí)有意混淆‘公攤’‘公攤系數(shù)’‘公攤率’‘套內(nèi)建筑面積’等概念?！?/p>

“這就意味著我們花了上百萬元買到手的房子，實(shí)際上將近一半都不是自己住的，如果一開始就知道這個(gè)情況，無論如何我都不會(huì)購買?！崩罾枵f。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴時(shí)代周報(bào)記者，公攤熱的背后是期房銷售制度的問題，只要變成現(xiàn)房銷售，公攤就不會(huì)有爭議了。

“現(xiàn)在主要問題是賣房時(shí)候樣板間和實(shí)際得到手的不一樣?，F(xiàn)房銷售所見即所得，期房銷售的話，樣板房會(huì)通過各種設(shè)計(jì)手法，使得空間看起來很大，但實(shí)際收樓卻和預(yù)期有差距?！睆埓髠ダm(xù)稱。

“此次涉事樓盤有個(gè)特點(diǎn)，即墻體面積為1米，這是購房者難以理解和接受的，類似墻體現(xiàn)象也使得購房者承擔(dān)的成本比較高?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴時(shí)代周報(bào)記者，對于一些明顯超出常規(guī)的高公攤現(xiàn)象，需要進(jìn)行嚴(yán)管。尤其是要防范房企營銷人員各類虛假的、誤導(dǎo)的、含糊的或有歧義的營銷，導(dǎo)致購房者放松警惕和疑問，最終在購房中面臨各類問題。

公攤爭議

公攤面積過大，在實(shí)際購房案例中并不少見。

今年年初，沈陽定居的李婷在社交平臺發(fā)文，不明白自己的房屋公攤比例為何高達(dá)30%?！胺课萁ㄖ娣e139平方米，套內(nèi)面積97平方米，公攤面積接近42平方米，求求你們別再跟我比公攤了?！?/p>

什么是公攤面積？公攤比例達(dá)到多少才是合理？公攤面積是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同分?jǐn)傉麠潣枪貌糠值慕ㄖ娣e，包括：電梯井、樓梯間、公共門廳、過道、值班警衛(wèi)室等，以及為服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積。

公攤面積最早由香港開發(fā)商提出。上個(gè)世紀(jì)五十年代，香港賣房模式是一棟樓一棟樓賣，普通購房者難以承受。一家香港開發(fā)商看準(zhǔn)了這商機(jī)，將投資的香港香檳大廈，改成一層層甚至一戶戶賣，買房者絡(luò)繹不絕。

和原來整棟樓出售相比，“散售”產(chǎn)權(quán)被分割，原本樓梯、樓道、墻體、電梯間等公共區(qū)域的費(fèi)用由誰來承擔(dān)？于是，香檳大廈采用訂立“公共契約”的方式，要求每位業(yè)主按契約對公共部分承擔(dān)一部分責(zé)任和費(fèi)用，“公攤面積”雛形就此誕生，并逐漸普及。上世紀(jì)八九十年代，內(nèi)地開始學(xué)習(xí)香港房地產(chǎn)發(fā)展模式，“公攤面積”也隨之傳入。

對于哪些面積應(yīng)計(jì)入公攤面積，在1995年建設(shè)部頒布的《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》中有具體的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。但公攤率，尚未有具體的標(biāo)準(zhǔn)。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，別墅公攤率最低，一般在1%-8%之間。其次是多層住宅，其中7層以下住宅公攤率為7-12%；7-11層住宅公攤率為10-16%。高層建筑有電梯、電梯前室及安全通道等占用空間，故高層建筑的公攤面積更大，12-33層住宅公攤率通常為14-24%。

“公攤面積之所以被消費(fèi)者吐槽，主要是在預(yù)售制下，建筑面積與實(shí)際使用面積之間存在感觀的差異，容易誤導(dǎo)消費(fèi)者?！痹S小樂表示，其次，公攤面積不像室內(nèi)面積那么容易量出來，暗含較大的灰色空間。此外，包含公攤面積的衍生費(fèi)用計(jì)算，存在不合理現(xiàn)象。

要不要取消？

近年來，關(guān)于取消公攤面積的聲音從未間斷。

2022年兩會(huì)期間，全國政協(xié)委員洪洋表示，在商品房銷售中附加公攤面積是普遍現(xiàn)象。取消公攤面積，可以將實(shí)際的公攤面積成本核算到實(shí)用面積之中，讓老百姓明白付費(fèi)，放心購房。

“目前，公攤面積沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，最后只能由開發(fā)商說了算。”洪洋介紹，公攤面積還衍生出一系列不合理收費(fèi)，如物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)都是按公攤后的面積收費(fèi)。與此同時(shí)，公攤面積既然攤給業(yè)主，所產(chǎn)生的收益（廣告、車位、會(huì)所、超市等收益）也應(yīng)當(dāng)攤給業(yè)主，可事實(shí)并非如此。

在一項(xiàng)媒體問卷調(diào)查中，支持“取消公攤”的網(wǎng)友表示，至少物業(yè)管理費(fèi)和買賣房屋的費(fèi)用能減少；反對者則擔(dān)心，房價(jià)會(huì)因此上漲。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅告訴時(shí)代周報(bào)記者，關(guān)于公攤面積，如果開發(fā)商能夠?qū)崿F(xiàn)公開公示，并且真實(shí)用到購房者生活居住本身，沒有私自盈利，就是合理的公攤，沒必要取消。

許小樂指出，公攤面積是小區(qū)建設(shè)的必要組成部分。適度的公攤能夠增加小區(qū)居住舒適度，過低的公攤部分則意味著公共配套設(shè)施的不完善。在市場競爭環(huán)境中，開發(fā)商并不會(huì)為了賺錢而故意增加公攤面積，這樣的房子因使用效率低不好賣。

張大偉告訴時(shí)代周報(bào)記者，公攤面積并不是越小越好，不計(jì)入面積價(jià)格，意味著開發(fā)商同樣可以提高套內(nèi)單價(jià)，另外如果開發(fā)商過度擠壓公攤，會(huì)導(dǎo)致社區(qū)品質(zhì)下調(diào)，包括樓道、會(huì)所、大堂等公共面積縮水。

關(guān)鍵詞： 需不需要 公攤面積