領(lǐng)地控股能否撐過(guò)這個(gè)“寒冬”？

來(lái)源 | 經(jīng)理人傳媒旗下《經(jīng)理人》雜志

(資料圖片)

全媒體記者/孫晨

市場(chǎng)下行之下，前些年激進(jìn)擴(kuò)張的房企今年的日子并不好過(guò)。成立于1999年，并在2020年12月成功上市的領(lǐng)地控股，近期被曝多家公司商票逾期，而在此之前，領(lǐng)地控股才完成了1.19億美元的交換要約，大大緩解了債務(wù)壓力。

商票逾期背后，領(lǐng)地控股具體的債務(wù)壓力如何，又能否度過(guò)這個(gè)“寒冬”？需要交給時(shí)間驗(yàn)證。

票據(jù)逾期，債務(wù)高企

近日，上海票據(jù)交易所發(fā)布的《截至2022年7月31日持續(xù)逾期名單》顯示，出現(xiàn)付款逾期的承兌人數(shù)量為3112家，其中“領(lǐng)地系”多家公司榜上有名，包括無(wú)烏魯木齊領(lǐng)地恒達(dá)、徐州領(lǐng)地、惠州領(lǐng)地、領(lǐng)地集團(tuán)、汕尾領(lǐng)地、領(lǐng)地集團(tuán)眉山、新疆領(lǐng)地等等。

從已披露信息來(lái)看，上述“領(lǐng)地系”成員大多未披露逾期具體金額，而披露逾期金額的企業(yè)，金額也不算太高，例如烏魯木齊領(lǐng)地、汕尾領(lǐng)地、新疆領(lǐng)地的逾期余額分別為420萬(wàn)元、168萬(wàn)元、103萬(wàn)元。

逾期票據(jù)金額不高，為何領(lǐng)地集團(tuán)還存在著“拒付”行為，是公司存在資金方面的問(wèn)題？還是因?yàn)槭裁矗?/p>

6月13日，領(lǐng)地控股稱公司于2021年6月28日（2022年6月27日到期）發(fā)行的年利率為12%的1.5億美元現(xiàn)有票據(jù)，截至公告日的未償還本金額為1.23億美元。同日，為了再融資現(xiàn)有票據(jù)及改善流動(dòng)資金狀況，領(lǐng)地控股提出交換要約。

6月24日，領(lǐng)地控股完成交換要約，并發(fā)行1.19億美元新票據(jù)，年利率為12%，將于12月24日及2023年6月23日支付。

值得指出的是，完成交換要約后，領(lǐng)地控股仍有330萬(wàn)美元（約人民幣2231萬(wàn)元）票據(jù)未償還，而領(lǐng)地控股在公告中表示，截至本公告日，公司預(yù)計(jì)無(wú)法償還現(xiàn)有票據(jù)及相應(yīng)利息。

優(yōu)先票據(jù)的交換要約可以理解為債務(wù)延期，但就是大部分票據(jù)完成交換要約的情況之下，領(lǐng)地控股仍無(wú)法償還約2231萬(wàn)元，公司債務(wù)壓力究竟有多大？或許可以從財(cái)報(bào)中得知一二。

截至2021年末，領(lǐng)地控股資產(chǎn)合計(jì)644.35億元，主要以流動(dòng)資產(chǎn)為主，達(dá)575.69億元，占比89.34%，同期的負(fù)債合計(jì)536.03億元，流動(dòng)負(fù)債高達(dá)449.69億元。

從貨幣資金來(lái)看，領(lǐng)地控股總現(xiàn)金合計(jì)52.30億元，包含現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物42.98億元以及受限制存款及現(xiàn)金9.26億元，同期的短期借款為41.83億元，即現(xiàn)金流剛好足以覆蓋短債。

不過(guò)，任何企業(yè)都會(huì)留存大額現(xiàn)金作為運(yùn)營(yíng)資金，這也意味著領(lǐng)地控股能夠?qū)嶋H動(dòng)用資金將少于43億元，至于資金缺口有多大，外界不得而知。但是從其完成1.19億美元票據(jù)交換要約后，仍無(wú)法償還330萬(wàn)美元，再到多家旗下公司票據(jù)逾期來(lái)分析，“捉襟見(jiàn)肘”恐怕都不足以形容其債務(wù)壓力、資金壓力。

事實(shí)上，即使領(lǐng)地控股能夠在年內(nèi)順利償還全部短債，但2023年及之后的債務(wù)壓力會(huì)進(jìn)一步加大。

2021年末，領(lǐng)地控股債務(wù)總額約119.75億元，主要包括銀行及其他借款、優(yōu)先票據(jù)，分別為110.18億元、9.51億元（1.5億美元）。

從到期情況來(lái)看，銀行及其他借款第二年、二至五年內(nèi)、五年后償還的金額分別為39.25億元、21.73億元、16.87億元，而今年末至明年6月23日還有1.12億元的優(yōu)先票據(jù)，即明年將是領(lǐng)地控股債務(wù)壓力最大的年份，債務(wù)總額達(dá)到47.28億元。

增收不增利，項(xiàng)目被曝質(zhì)量問(wèn)題

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，如果銷售回款能夠大幅上漲，是有能力應(yīng)對(duì)債務(wù)問(wèn)題的，但在房市下行，市場(chǎng)信心尚未回暖的情況下，房企的銷售情況、銷售回款情況可想而知。

與大多數(shù)房企一樣，領(lǐng)地控股去年同樣陷入了“增收不增利”怪圈。2021年，領(lǐng)地控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入150.55億元，同比增加約19億元，然而，其歸母凈利潤(rùn)大幅下滑，為4.88億元，同比減少3.72億元。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年1-6月，全國(guó)商品房銷售為6.6萬(wàn)億元，同比下降28.9%，可見(jiàn)市場(chǎng)情況仍然不太樂(lè)觀。由于領(lǐng)地控股尚未發(fā)布中報(bào)，未能知曉其上半年運(yùn)營(yíng)情況，但從行業(yè)趨勢(shì)來(lái)看，銷售額大幅下降的概率較大。

據(jù)億翰智庫(kù)發(fā)布的“2022年1-6月四川省典型房企銷售業(yè)績(jī)”顯示，領(lǐng)地集團(tuán)全口徑銷售金額63.74億元，然而，領(lǐng)地控股2021年中報(bào)顯示，累計(jì)合約銷售額為133.29億元，這也意味著領(lǐng)地控股今年上半年銷售額將同比“腰斬”。具體如何，不妨等待中報(bào)披露。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于是直面消費(fèi)者，房企口碑是消費(fèi)者購(gòu)房的一個(gè)重要參照，具體包括樓盤質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)等等，而領(lǐng)地控股樓盤——領(lǐng)地天府蘭臺(tái)臻園則因質(zhì)量問(wèn)題，讓業(yè)主想退房。

今年3月初，據(jù)華西都市報(bào)-封面新聞房產(chǎn)報(bào)道，位于成都市新津區(qū)青云路的領(lǐng)地天府蘭臺(tái)臻園涉及問(wèn)題包括裝修未完工就通知收房、部分房屋和車庫(kù)滲水嚴(yán)重、車庫(kù)存在大面積裂縫等，而開(kāi)發(fā)商的回應(yīng)會(huì)整改，但不會(huì)進(jìn)行賠償。

上述項(xiàng)目涉及的質(zhì)量問(wèn)題有沒(méi)有得到解決，我們不得而知，但在7月則有多位業(yè)主投訴開(kāi)發(fā)商和物業(yè)欺壓業(yè)主，某用戶留言稱，業(yè)主們多次投訴服務(wù)與物業(yè)管理費(fèi)不匹配未果，而如今物業(yè)方面發(fā)出強(qiáng)制收停車費(fèi)的通知，車位只售不租，按物業(yè)臨時(shí)停車計(jì)算，常住戶每月僅停車費(fèi)就要600元以上。另一用戶稱項(xiàng)目整改期間，還要全額繳納物業(yè)費(fèi)。

項(xiàng)目存在質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主是受害者，而長(zhǎng)達(dá)半年的整改又讓業(yè)主苦不堪言，開(kāi)發(fā)商不談賠償就算了，那么又有何理由要求業(yè)主在項(xiàng)目整改期間全額繳納物業(yè)費(fèi)呢？如此行徑，有損領(lǐng)地控股口碑，會(huì)讓業(yè)主敬而遠(yuǎn)之。

對(duì)此，《經(jīng)理人》雜志全媒體致函領(lǐng)地控股，但截至發(fā)稿，未獲得回復(fù)。

多公司成被執(zhí)行人，風(fēng)險(xiǎn)不低

企查查顯示，領(lǐng)地集團(tuán)成員企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)高達(dá)455條，而在年內(nèi)，多家“領(lǐng)地系”公司多次受到行政處罰。

1月10日，商丘川達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在廣告中沒(méi)有清楚表示實(shí)際的銷售價(jià)格和有效期限，被商丘市睢陽(yáng)區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局處以5000元罰款；

4月14日，駐馬店盛世匯通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司因應(yīng)開(kāi)具而未開(kāi)具發(fā)票，被駐馬店市驛城區(qū)稅務(wù)局處以5000元罰款；

7月14日，樂(lè)山領(lǐng)悅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在開(kāi)發(fā)領(lǐng)悅蘭臺(tái)府4期未按規(guī)劃條件建設(shè)，被樂(lè)山市城市管理行政執(zhí)法局罰款4.49萬(wàn)元；

7月17日，領(lǐng)地攀枝花領(lǐng)悅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司因未經(jīng)消防驗(yàn)收擅自交付使用，被攀枝花市城市管理行政執(zhí)法局罰款4萬(wàn)元。

......

上述行政處罰表明“領(lǐng)地系”公司多次涉及違規(guī)事件，督促領(lǐng)地控股要加強(qiáng)對(duì)下屬企業(yè)的管理，避免再因相同事由而遭到處罰，畢竟行政處罰的最終目的是教育，而非金額不大的罰款。

對(duì)比上述行政處罰，領(lǐng)地控股更大的風(fēng)險(xiǎn)在于多家子公司成為被執(zhí)行人、失信被執(zhí)行人、限制高消費(fèi)等等，今年以來(lái)，“領(lǐng)地系”公司新增12條被執(zhí)行人信息、2條失信被執(zhí)行人信息。

6月份，綿陽(yáng)市三和實(shí)業(yè)有限公司兩次被法院列為失信被執(zhí)行人，涉案金額分別為490萬(wàn)元、200萬(wàn)元，而在2021年，該公司因未履行法定義務(wù)，被多次限制高消費(fèi)，關(guān)聯(lián)對(duì)象為曹睿鋒。

7月份，據(jù)案號(hào)（2022）川07執(zhí)448號(hào)，綿陽(yáng)市宇航數(shù)碼科技有限公司、綿陽(yáng)金泰實(shí)業(yè)有限公司、四川御成瑞海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司3家公司被執(zhí)行金額達(dá)2.2億元，詳細(xì)情況不明。

優(yōu)先票據(jù)靠交換要約獲得展期、商票逾期、而旗下多家公司成被執(zhí)行人的背后，領(lǐng)地控股與千億目標(biāo)漸行漸遠(yuǎn)，當(dāng)然，目前最重要的是解決債務(wù)問(wèn)題。領(lǐng)地控股能否撐過(guò)這個(gè)“寒冬”，不妨讓子彈再飛一會(huì)。

關(guān)鍵詞：