天津津南區碧桂園鳳錦庭院的事兒，熱度很高。

事件已經有了初步結果：疑似存在地質空腔，不排除地熱井打井施工觸及了深層地質構造，從而導致涉事地區淺層水土流失，出現地面沉降等現象。

(資料圖片)

今天我們從樓市的角度，單單看這個小區的前世今生。

這是一個很神奇的小區。

有一個響當當的名字，叫“天津碧桂園”，碧桂園鳳錦庭院是其中一期。

它占地面積很大，相當于一座“城”，小區整體一共442棟樓，7649戶。

并且它做了極致的高低配，高層配別墅，從85-350平米戶型均有，現在已經不允許了。

即使是這樣，在樓市上升期，也全部搶光。

新房階段

2010年左右，開發商碧桂園的名頭很大，很多人趨之若鶩。

因為一直走高周轉路線的碧桂園，在三四線城市做了很多樓盤，雨后春筍一樣，席卷各個城鎮。

恰逢當時天津樓市在上升階段，環城板塊逐漸興起，買房半徑擴張，東麗湖、天嘉湖等休閑板塊受人追捧。

碧桂園在天津開發的首個項目，就是天津碧桂園，可以想象當時的盛況。

當時時興的第二代米咖色外立面+園林組團+水景都復制到“天津碧桂園”小區中了，并且在當時的戶型設計中，已經有飄窗、一字通廳等設計，現在來看，也不過時。

項目做了極致的高低配，有26層到頂的高層，6層到頂的洋房，也有2-3層到頂的別墅。

但在當時的樓市行情下，也都賣出去了。

天津碧桂園項目售賣期間，同時趕上了天津樓市上升到瘋狂的時刻。

2010年年初，天津碧桂園就落地了展銷中心，在河西區黑牛城道和紫金山路的交口，意在吸引市區客群。

2010年5月天津碧桂園世家美墅生活體驗區在項目所在地開放。

2010年7月10日，項目首開，當天熱銷超2億，認購開始到清盤只用了45分鐘。

其中聯排180-250平米，雙拼215-350平米，精裝洋房143平米。

年底，天津碧桂園又趁熱加推了高層產品，96-110平米。

2010年7-12月，6個月就簽約了930套房源。

后來的2011-2015年，該小區一直保持這每月幾十套的簽約數據。

一直到了2016年，開始瘋狂，單月最高可以賣到300多套，不是只有總價50萬的剛需，還有洋房和別墅啊。

2017年，天津碧桂園，售罄。

開發商也在樓盤銷售期間，大手筆做了很多活動。

啤酒節、游園會、兒童才藝大賽、相聲晚會邀請趙津生等等。

買房人不乏天南大老師、醫院、公務員等，都是高收入人群。

二手房階段

2016年天津樓市很瘋狂，這個時間段，天津碧桂園的二手房市場也紅火了起來。

從二手房成交的數據來看，2016年年底，小區高層95平米中間樓層可以賣到1.1萬/平米。

2017年，高層95平米，最高成交價可以到1.45萬/平米，小高層40平米的一室戶型，每套都在1.7萬/平米，總價70萬以上！

要知道，高層開盤價，可是5800元/平米，真是瘋狂！

但是到了2019年，高層95平米戶型成交價在1萬/平米左右，超過110平米以上的戶型，已經在9000+元/平米了。40平米小戶型總價到了60萬左右。

2021年，高層95平米戶型成交量減少，單價已經到了8500元/平米，總價80萬左右，40平米一室不到50萬就可以買到。

到了2022年，天津碧桂園終于成交了一些別墅類產品，不到300萬，可以買208平米的聯排。

而2023年，高層95平米，68萬；高層143平米，100萬左右；前后帶院3層的別墅257平米，300萬。

現在天津碧桂園二手房的均價，是8685元/平米。

無論如何，鳳錦庭院的事件發生以來，天津碧桂園二手房再沒有成交過。

這個事件，會一直影響小區二手房市場。

像天津碧桂園所在八里臺鎮這種衛星城板塊，在十年之前，天津樓市買房半徑擴張，有大量人口流動的時候，買這種板塊是沒問題的。

但現在，天津整體人口在減少，板塊發展不均等。

環城板塊都在拼學鐵商，改善買房回歸核心區。

但配套沒有完善，本地人口也沒有達到一定規模的衛星城板塊，就沒有故事了，注定要走下坡路。

我們以案例看現象，地段邏輯一定要清楚。

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